2021-11-20
經濟日報
政府官地地價被搶高，反觀在標準金額補地價政策下，工業地轉住宅速度加快，成本亦更為可控，隨時變成「生金蛋」的土地來源。
現時政府賣地競爭激烈，即使是古洞、粉嶺等新界地價亦被搶高至每平方呎8,000至9,000元。相對而言，發展商透過將持有的工業地、農地補地價，反而成本相對容易控制，有時候更能造成大幅獲利機會。
貨倉變身星凱•堤岸 可「生金蛋」
以近日開售的星凱•堤岸為例，前身為火炭惠康貨倉，發展商中洲置業在2015年，從爪哇控股 （00251） 手上以11.2億元購入，兩年後、即2017年補地價35.8億元，以整個項目總樓面約100萬平方呎計算，每平方呎補地價約3,580元，連同當年購入項目的11.2億元，總地價約47億元，每平方呎樓面地價約4,700元。
假設以每平方呎建築成本5,000元，以「發水」10%樓面、8成實用率計算，估計項目售價高於1.16萬元已有盈利。若果以樓盤近期開售平均呎價約2萬元計算，每呎利潤可能高達8,000元，相當可觀。
現時標準金額補地價下，發展商將「工轉住」補地價更為清楚，以火炭所在的新界北區為例，每平方呎「工轉住」補地價大約3,252元。而長實持有的屈臣氏中心現有樓面約28.09萬平方呎，倘重建成住宅後總樓面僅18.4萬平方呎，在扣除樓面減少等因素後，估計實際補地價約4.2億元，即每平方呎補地價約2,300元。
再加上屈臣氏中心現有的物業市值，以及估計每呎約5,000元的建築成本，項目重建後倘呎售1.2萬，已經可獲利潤，相對現時同區新盤呎價2萬，可預見項目的發展潛力之高、盈利之可觀。
作者：余敏欽
責任編輯：楊雨