2014-09-08
經濟日報
二手細價樓破頂潮蔓延至三、四線居屋市場，例如上水彩蒲苑、牛池灣新麗花園均錄得造價破頂成交個案。有學者認為，樓市場交投不足，高價潮蔓延至居屋，樓市不健康因素加劇。
過去周末數個三、四線居屋屋苑造價同時破頂，其中牛池灣新麗花園B座高層4室，實用面積503平方呎，賣方原本開價438萬元（自由市場），最終議價至428萬元易手，實用呎價8,509元，售價創屋苑最高價單位。而原業主於1985年以29萬元購入，扣除補地價約97萬元，帳面獲利302萬元。
新麗花園高層 428萬沽
資料顯示，對上一宗3房戶成交要追溯至2013年12月，B座高層3室，實用面積503平方呎，以自由市場396萬元易手，新近易手的3房戶進一步升價8%。
其次，上水彩蒲苑C座高層4室，實用面積351平方呎，屬於兩房間隔，單位向東北景觀開揚，屬於屋苑優質單位之列，故於自由市場以高價282萬元售出，實用面積呎價8,034元，創屋苑呎價新高紀錄。
有熟悉居屋市場的地產代理指出，過去兩年整體居屋市場造價持續上升，動力主要來源是白居二購買力，令到居屋屋苑綠表價格急升。但隨着白居二購買力接近用盡，時至今日居屋價格上升的動力則來自買不起私樓的上車一族。因為現時私樓市場，即使是兩房單位，動輒也逾400萬元，而此樓價於居屋市場可以選購3房單位，故預期未來時間居屋自由市場價格仍有上升動力。
葵康苑中層 呎價6649
至於綠表市場方面，市場同樣錄得綠表價破頂成交紀錄，例如葵涌葵康苑A座中層4室，實用面積570平方呎，剛以綠表價379萬元易手，實用面積呎價6,649元，創屋苑綠表市場造價新高紀錄。
據悉，買方原本有意於市區居屋屋苑置業，但市區居屋單位造價動輒逾400萬元，故轉投三線居屋，而且擔心樓價進一步急升，故即睇樓即買。
對於高價潮由私樓蔓延至三、四線居屋市場，有業界人士認為，這種現象屬於追落後的行為，當居屋價攀升後，將進一步推動私樓價再向上。
學者：樓價「乾升」不健康
不過，理工大學建築及房地產學系教授許智文指出，隨着市場放盤量縮減，加上「辣招」增添換樓成本，故業主叫價更加進取，吸引買家轉投過往交投較為稀罕的屋苑，致近期樓市頻錄「破頂」成交。但他強調，現時成交量偏低，樓價只是「乾升」，並非健康的現象。
被問及樓市是否已經出現見頂的訊號，許智文表示，現時還言之尚早，暫時未見樓市有明顯的逆轉迹象。但他續稱，由於加息風險不斷增加，而且樓價仍已超過一般市民的負擔能力，故預期樓價再大升的機會很微，建議有意入市的買家做足壓力測試及銀行估值。
撰文:黎煥成