2021-11-06
經濟日報
港鐵(00066)東涌牽引配電站項目上周截標，昨宣布拒絕接納5份標書，項目「流標」收場，將重新招標，為近7年再有港鐵項目標流。入標財團拆解流標3大原因，包括：發展周期長、補地價金額加上港鐵要求地價分紅過高，強調並非看淡後市。
對本年度供應 政府指影響微
政府發言人指，截至本年第3季，2021/22年度的私人房屋用地供應約1.37萬伙，已超過全年供應目標1.29萬伙。東涌牽引配電站發展項目未能如期推出，對本年度的私人房屋土地總供應影響不大；而政府會繼續加快造地建屋的步伐，預期在本年第四季度仍會有不同來源的用地推出，為市場提供穩定及持續的土地供應。
東涌牽引配電站位於文東路及喜東街交界，住宅樓面上限約94萬平方呎，預計提供約1,400至1,800伙。項目上周四共接獲5份標書，包括長實(01113)、新地(00016)、恒地(00012)、華懋及信置(00083)；但港鐵最終宣布，決定不接納任何有關該項目的標書文件，並會於適時重新招標，屬於自2014年天水圍天榮站後再度有鐵路項目流標。
將再招標 發展商非看淡樓市
據其中一間有入標的大型發展商稱，相信流標有多方面原因，其中項目建築工程有一定難度，下方是電力設施，地底亦有東涌線隧道經過，所以發展周期長達7年半，增加了發展成本及風險。與此同時，項目的補地價水平亦較高，見不到有建築成本上的扣減，所以發展商出價不會太過進取，最終港鐵不願讓步亦只有流標收場。
另一間財團亦稱，流標絕對不是發展商看淡樓市前景的訊號，因為對比近期推出的住宅地不少都以高價批出，認為今次流標只是個別情況，並認為政府要求的補地價金額亦算合理，關鍵是港鐵要求的地價及分紅比例等過高，並稱若果之後重新招標，需要在招標條款上有所修訂才有機會順利批出。
不過，萊坊估價及諮詢部高級董事黃嘉詠估計，主要原因是項目補地價偏高，高出比較市場預期逾10至20%，令投資回報降低，因此令發展商對入標價有保留。而普縉助理總監（專業產業諮詢及估值）李雋傑則指，項目補地價金額水平太高，計及向港鐵支付的分紅，發展商難以合理利潤發展。以東涌東環及昇薈為例，兩個項目每平方呎售價大約1.3萬至1.6萬元。
據資料顯示，項目的補地價金額約47.65億元，每呎補地價約5,072元，另發展商須支付不少於2.5億元入場費，以及不少於15%分紅，但截標前市場對地盤估值只是介乎42.3億至75.2億元，每呎樓面地價約4,500至8,000元，部分測量師認為補地價水平太高，故此有「流標」風險。
作者：余敏欽