2021-10-30
經濟日報
九龍建業 （00034） 牛池灣前聖若瑟安老院重建計劃，經過近20年規劃，終於達成補地價96.58億元，屬於全港歷來第2大額補地價，更屬市區歷來最大宗，每呎樓面地價約4,464元。
前聖若瑟安老院位於清水灣道35號，鄰近牛池灣村及彩虹站，原本屬於安貧小姊妹會經營的聖若瑟安老院，部分建築物已經有近百年歷史，九建在2002年購入後一直進行規劃發展，在2011年獲批出「寓保育於發展」的建築圖則，保留3幢歷史建築並興建5幢住宅大樓，在2014年曾獲批上蓋施工同意書，但因未與政府達成補地價，故此未正式落實發展。
九建昨日發出通告指，接獲政府的原址換地協議，將向政府交還上述項目20.8萬平方呎用地，並補地價96.58億元，以換取原址重批24.1萬平方呎用地，換地完成後，新批用地可供發展成5幢住宅大廈及一個零售購物中心項目。
西貢十四鄉補價159億最高
據資料顯示，今次補地價將會是自2017年11月，新地 （00016） 為西貢十四鄉補地價158.9億元之後，近4年最大宗補地價個案，以市區地段計算，更屬歷來最大宗個案。
如果以項目補地價後總樓面面積216萬平方呎計算，即每平方呎補地價約4,464元水平，扣除商業部分所佔補地價約9.9億元，亦即是住宅部分每平方呎補地價約5,869元，遠低於近年啟德等市區地皮的地價水平，惟考慮到地皮涉及保育因素，以及地皮原有價值（Before Value），市場普遍預認補地價屬於合理水平。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，相信地價合理，因有保育原素，加上當區以資助房屋為主，近期周邊最新推的新盤已經是安達臣道新盤，認為樓價對比啟德較低也屬合理。發展商在今年中向城規會再申請新方案，擬興建5幢逾60層高摩天住宅大廈，保留屬於歷史建築的別墅及宿舍部分，將提供5,005個單位，現時方案增加1.5倍，現有待審批。
按照以每呎建築成本約5,000元計算，計及「10%發水樓面」、發展商2成利潤、8成實用率計算，粗略估算落成後實用呎價將在1.36萬元起，相較之下，現時地皮周邊私樓如清水灣道8號（15年樓齡）近期二手實用呎價約1.7萬元。
近期發展商補地價步伐加快，包括早前香港興業 （00480） 為愉景灣項目補地價52.4億元，將建逾1,400伙，而太古地產 （01972） 則為柴灣中巴車廠補地價45億元，將建800伙。
作者：余敏欽
責任編輯：黃鑠安