2021-10-29
經濟日報
為增加短期供應，政府將啟德5幅商業地，改劃作住宅發展，並同步增加住宅地積比率，新增6,000伙私人住宅，最快下年度（2022/23年度）可推出招標，市場估值達700億元。
政府去年開展研究將啟德發展區5幅商業地，改劃住宅用途的可能性。據規劃署及土木工程拓展署最新文件顯示，其中2幅地皮位於前北面停機坪用地，包括2A區2號及3號地，以及2A區4、5B及10號地（曾流標）。
上述2地改劃後，最高住宅地積比為6.5倍，最高非住宅地積比率則為1至1.5倍，而建築物高度限制亦將由80至90米（主水平基準以上，下同）增加到100至125米，但仍維持改劃前梯級式高度外觀，以符合啟德發展城市設計大綱概念，有關改劃可增加共約3,000伙，市場估值每平方呎樓面地價約1.2萬至1.25萬元。
專家：供應增 惟無礙樓價
其餘3幅位於前跑道區，包括4C區4號（高銀投得但取消交易，其後推出但流標）、4C區5號（曾流標）、及4B區5號地，該3幅地改劃後最高住宅地積比率5.7至7倍，最高非住宅地積比率為0.3至0.5倍，其建築物高度限制維持原本95至108米，保持跑道區起伏有致建築物輪廓，並預計改劃可增約3,000伙住宅，市場估值每平方呎地價1.3萬元，而向維港地則1.9萬至2萬元。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓估計，上述5幅商業地改劃後，市場估值高達700億元。對於啟德區將新增6,000伙供應，他認為這或對區內樓價有負面影響，惟實際影響不大，因市區樓的需求仍趨向穩定，相信發展商日後依然會積極競投該地皮。
團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺表示，是次5幅商業地改劃後將悉數發展私人住宅。他又指，由於該5幅用地已為「熟地」，故估計政府最快納入下年度賣地表內。他認為，新增供應對區內地價及樓價影響不算大，「受惠起動九龍東計劃，加上沙中線快將落成，相信區內樓價及地價會持續造好。」
擬建1500米地下街 貫通港鐵站
此外，政府並在5幅用地內預留空間興建公共房屋發展項目的福利設施，包括安老院、男童院、展能中心、嚴重弱智人士宿舍、綜合職業康復服務中心等。此外，前北面停機坪將興建長約1,500米地下購物街，其中東段長約400米接駁新蒲崗及港鐵啟德站，西段長約1,100米由啟德站伸延至宋皇臺站及九龍城。
而房協早前計劃在土瓜灣道一幅臨海用地興建專用安置屋邨，現為政府、機構或社區和其他指定用途，料改劃後可提供1,100個單位。修訂上述所有項目後，預計住宅單位會增加9,000伙或18%至5.9萬伙，住宅樓面面積則增加16%至約3,617萬平方呎，商業樓面則減少15%至約2,088萬平方呎。
作者：潘淑盈