2014-09-05
經濟日報
樓市持續出現一股不問面積、不問呎價、只要總體價位能夠負擔便選擇入市的趨勢，使迷你單位受捧，甚至出現迷你單位呎價高於豪宅的情況。
樓價如是，租金亦如此。
A類細單位 租金兩年升12.5%
附表是不同類型單位的過去兩年租金變化，其中最小面積的A類431平方呎以下單位，2012年6月至最新今年6月數據，升幅達12.5%，較三類中小型單位的11.4%還要高，反觀大型單位，過去兩年租金不升反跌，雖然跌幅只有0.1%。
這種細單位租金高企的現象，如買賣成交相若，負擔不起，在只計算總體單價的情況下，只有愈買愈細，承租住宅單位亦如是，租金受不了，只能愈租愈細，這個時候，只能考慮每月租金是否能夠負擔，每呎租金高企，甚至較半山、山頂每呎租金更高，或者已經不是考慮之列。
聖佛蘭士大廈 實用呎租64.6
這兩天，均收到不少細單位高呎租的個案，翻閱《經濟日報》地產頻道ps.hket.com二手成交資料顯示，一宗為灣仔聖佛蘭士大廈低層B室，實用面積209平方呎，建築面積325平方呎，開放式間隔，附有全屋傢俬及精緻裝修，室內設計參考酒店套房。業主以13,500元將單位租出，折合平均實用呎租達64.6元，租客為外籍人士。
另一個亦是灣仔區，區內有多個單幢式物業供應細單位，滿足市場上不同需求。單身人士及年輕夫婦都不介意租住迷你單位作安樂窩或暫住之用，市場需求大，令租金不斷上升。
租賃成交單位為雙喜樓頂層，實用面積214平方呎，建築面積410平方呎，原則兩房間隔，附有雅致裝修，望修頓球場景觀，十分開揚。業主以15,500元將單位不連天台租出，建築面積呎租37.8元，如果以灣仔比鄰地鐵，有景觀，兩房應該屬合理租金水平，租客為國內人士。
若從回報率比較，租金亦頗理想，原業主於2010年11月以334.5萬元買入單位，租金回報達5.6厘，屬高回報率。估計，現時單位市值亦達400多萬元。今年6月一個建築面積395平方呎單位，成交價達395萬元，建築呎價10,633元，實用面積220平方呎，實用呎價則達19,091元，回報率亦超過4%。
總價壓倒一切 趨勢料將持續
正如上文提到，現時買入或租用單位更傾向考慮總價，呎租水平如何？似乎不再重視，以這個灣仔單位為例，由於實用面積只有214平方呎，以過去標準來看，實用率低見52%，亦間接造成實用呎租高達72.4元，以實用計，遠遠比不少豪宅還高。這種情況，是否會把租金指數、租金走勢等等，更快速推高？
樓價租金續升，這種總價考慮壓倒一切，相信趨勢將持續，某時某日，公屋呎價貴過豪宅、市區某單位呎租高於九龍站、居屋貴過大型屋苑，這種情況或會經常出現。