2014-09-05
經濟日報
撰文:汪敦敬 祥益地產總裁
欄名:專家論市
很多準買家在流連樓市多年後，到了最近卻紛紛「認命入市」，因為都看到一手供應遙遙無期，而且樓花成本愈來愈貴，時間及成本也對「等」的人不利。
為樓市增加供應更快更好的方法，其實應該在二手市場中想辦法，這種屬於「供應管理」的概念，我以前也分享過，以下我說出較詳細的理據。
2012年，香港總共有147萬的住宅單位，而家庭住戶只有127萬，從數字看，香港是有足夠的單位分配給香港人居住的，如果供應管理得宜，單是二手市場就可以解決到上車問題，而因建築成本飛升，將來起出來的一手樓邏輯上是年輕人更加無能力買到的，所以利用二手供應去解決是更合乎現實邏輯的。問題是，如何令擁有多個單位的業主放盤出來？
令上車盤供過於求
政府在5月宣布放鬆樓市辣招的換樓部分，這一着是非常正確的，令到樓市有了健康的變化，表面是小手術，實際上配合按揭的適度放鬆，令到很多小業主是能夠實踐到換樓自用的，是真正的活化，也令到7月的成交倍增。
很多人以為樓市又再熾熱，但我不同意，因為成交仍然以用家為主導和佔絕大多數，有更多人置業，亦有更多人透過換樓令財富上游，而更加重要的良性變化很多人也忽略了，就是在成交倍增下，放盤量竟然出現微升，細單位業主紛紛放盤求換樓，終止了3年的放盤量下跌走勢。這個質變顯示了一個真理：就是透過活化換樓可以增加到放盤量，從而令樓價有了開始受控的機會。
我認為政府可以用獎勵的方式去增加放盤量，如果放盤換樓自住的業主不單止可以豁免雙倍印花稅，更加可以在買入單位的釐印費中豁免一半的話，我認為足以有能力在兩星期內令到市場的放盤量多於成交量，因為需求本來就有限，當二手市場不需要增加太多，就可以令到上車盤供過於求了。
以上意見只是拋磚引玉，希望大家向這方向想一想。