2014-09-05
經濟日報
二手樓破頂潮蔓延至三、四線屋苑，銀行估價不足的問題變得愈來愈明顯，尤其是細價單幢樓，估價與造價相距逾3成。業界人士奉勸上車一族，入市前宜做足估價切忌盲目追價。
錦興低層 呎售7620破頂
近日細價樓市場追落後最明顯的地區要算屯門區，尤其是造價200萬以下的細價單位急速搶高，個別單位造價直逼300萬元。例如屯門青山公路錦興大廈低層F室，實用面積374平方呎，剛以285萬元易手，呎價7,620元，創屋苑歷史新高紀錄，較對上一個高價紀錄大幅上升20%。
不過，據滙豐銀行網上估價資料顯示，最新估值僅199萬元，與成交價相差86萬元，即估價不足率達3成。即使估價稍為進取的中銀（02388），網上估價也僅203萬元，估價不足率仍達29%。
區內代理指出，近月區內單幢樓成交轉旺，銀行估價已經稍為貼市，但若與業主叫價水平比較，整體估價不足率仍然超過15%。雖然當買家出示臨時買賣合約後，銀行一般可以追加10%至15%估值，但是上述錦興大廈估價不足率逾30%，相信甚難估足價，買方必須預備超過5成樓價作首期。
嘉華大廈 買高1層多付18萬
利嘉閣地產分行經理梁灝仁指出，近月屯門區單幢樓造價升幅驚人，2個月前仍有170萬至180萬元的細價單位供應，但現時放盤全部叫價逾200萬元。
以嘉華大廈為例，一個低層C室，實用面積249平方呎，上周末以192萬元易手，銀行尚且估價不足。但是同另一個低層C室，本周初則以210.8萬元易手，樓層稍高一層造價高出18.8萬元，銀行更加估價不足。
事實上，這類單幢舊樓一向交投量稀疏，銀行估價可以借鏡估價的資料有限，故估價不足實屬常見。只是近期估價不足的情況愈來愈嚴重。
中原按揭董事總經理王美鳳表示，近日銀行於樓按市場的取態並沒有改變，仍然積極爭取樓按生意，但是估價不足的個案數目的確有所上升，尤其是單幢舊樓，因為估價不足而要求助的個案開始增多。故她提醒置業人士，在選購三、四線屋苑前最好做足估價工作，例如多向不同銀行尋求估價，因為不同銀行之間因估價資料不同，估價結果可能相差很大：其次，直接打電話到銀行分行估價，不要依賴網上估價。
撰文:黎煥成