2014-09-04
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
昨日本欄提到，就今年底首次推售新居屋，唐榮不贊成提高入息限額，還是因為數量太少，加上居屋重新上路，市民是等待已久，沒有必要增加參與人數。
而且月入5萬，首期充足的情況下，市場有不少選擇。
要知道，居屋或者過去一年熱鬧的白表免補地價買第二市場單位的買家，毋須壓力測試，以有關方面提出的家庭月入升至5萬元計算，不設壓力測試，月供最高可達2.5萬元，利息2.1%，跟隨近年長按揭年期的潮流，達到25年，九成按揭計算，可買樓價650萬元物業，借款585萬元，月供大約是25,081元。（實際應該無法借到這個水平，過去銀行對居屋買家多能提供九成按揭，最終條件要看銀行安排。）
相同的條件，只做七成按揭，樓價可達830萬元，借款581萬元，月供24,910元。當然，有關人士亦提到另一個條件，最少要有半數單位售價為合資格家庭可負擔水平，即供樓佔入息比例不多於40%；若申請人不能負擔，房委會會研究將現時的30%折扣率、上調到35%至40%不等，將樓價減至合資格家庭可以負擔。
假設月入5萬元，供樓佔入息四成或以下，即只能供2萬元計算，大概仍可購入510萬元單位（九成按揭，459萬貸款，2.1%供25年，月供是19,679元），會有500萬元以上一手居屋嗎？
將於12月 售首批5個屋苑
房委會將於12月，開售首批5個屋苑，合共2,160個單位的新居屋樓花，預計2016年底建成入伙。為緊貼年底樓市及社會情況，新居屋的定價及申請資格，會在開售前30天前釐定，即最遲11月揭盅。
初步資料顯示，首批新居屋將於2016至2017年建成，最快會在今年年底展開預售，當中涉及2,160伙，分別位於沙田、荃灣、葵青及元朗4區。其中元朗區應該提供約200個兩房單位，其餘三區將有100個1房單位及1,900個2房單位。
若以2014年年底推售4區居屋為例，依照現時4區的價位，葵青及荃灣列入同一區域，可以如此換算（見附表）：
六折呎價計算，以沙田區為例，500平方呎居屋，大約是237萬元、荃葵區大約是206萬元、元朗區171萬元，當然，這只是粗略計算，呎價亦是整個區的平均水平，估計推出時有更精確的計算。不過，對準買家來說，300萬元以下的價格，相信非常吸引。
屆時，會不會引起大量的申請個案，從而進一步暴露新居屋的數目嚴重不足？相關部門又是否準備了萬人空巷時的應變方案？更快速把2017至2018年落成的居屋安排第二次推售？能夠適時公布更多的居屋興建及銷售計劃，讓失望的準買家願意等下去？
政策局部門 準備回應訴求
久違未曾推出的全新居屋、加上加大入息限額、甚至提高折扣率使購入的單價相對較便宜，凡此種種，如無外在或經濟因素，吸引大批人士申請毫無懸念，在首批2,000餘個供應的情況下，同樣會有大批人士失望而回，相關政策局及部門，要準備好對訴求的回應！