2014-09-04
明報
【明報專訊】劉翠芳上世紀80年代已開始在香港投資物業，到了1994年，更去到英國闖天下，買入舊樓翻新，甚至重建，時值英國樓市展開升浪，賺到不俗的回報。於1997年回港再投資買樓，卻碰上大跌市而受損，待低潮過後再出擊，既投資住宅，也有買舖。
「樓價沒有只升不跌」
劉翠芳說，「現在的年輕人未看過大跌市，以為香港住宅樓價只會升，不會跌，我這一類人卻親歷了不少樓市風浪，覺得現時住宅樓價不是見頂，也已近頂，兼且租金回報偏低，實不宜涉足。」
她表示，每次加息，初期人們總不會為意，待加了2厘至3厘息後，才驚覺息口趨勢已逆轉，已是太遲。「炒樓可以發達的年代肯定不再，我近年也已減持物業，如梁國雄一樣，將資金轉投股票、債券、外匯，以及小量的衍生工具。」
北角劏場舖 租金回報遠勝住宅
對於近日與梁國雄一起購入英皇道的商場分間舖位，她表示是「計到數」。「買商場舖，一是看位置人流，二是看搞手如何規劃，而三是看租金回報。購入的英皇大道商場舖位，作價290多萬元，發展商已找到電訊商作租戶，並提供5厘即每月約1.4萬元租金回報保證，而現時北角和富中心車位也超過200萬，每月只可收租4000多元，兩者相比，租金回報差異便相當明顯。兩年後可加租自然更好，而就算到時租金減至1萬元，回報率也是相對吸引得多。」
梁國雄購入同一商場的舖位，也已找到知名的咖啡店租客。他說，「現時租金回報是5厘，如兩年後租金維持，而有買家願意以4厘租金回報承接，物業便可升值兩成，如可以加租，則租金回報率便升至6厘，出售時叫價可更高，這便做進可攻，退可守。不要忘記，由於物業可做4成按揭，無形將租金回報透過槓桿提升至8厘以上，遠勝買住宅收租。」