2014-09-04
明報
【明報專訊】一些80後或90後的年輕人，畢業後出來社會工作以來，只看到2003年至今香港樓價大漲小回，便以為樓價只升不跌。兩名資深物業投資者——梁國雄和劉翠芳，自言看盡香港樓市的升升跌跌，同認為香港樓價現時偏高，值博率則偏低，近年不斷減磅，將資金改投股票、外匯和債券，配合槓桿操作，單是購入的債券每年收息已超過10厘。至於物業投資，則只會在碰上有高回報的商業筍盤時才會出手，兩人最近便同時購入北角的「英皇大道商場」舖位，同樣透過槓桿操作，收取8厘以上的租金回報。
擁有會計師專業資格的梁國雄，早年跟隨他稱為「老闆」的合作伙伴北上投資包括地產、基建等項目，因成績不突出，於2000年開始進軍香港的樓市。梁表示，與「老闆」合伙購入的數十個住宅單位，主要是長揸收租，而自己個人購入的數十個單位，有長揸，也有短炒，也曾投資車位、寫字樓和極小量的舖位。
「上升空間有限 下跌空間大」
梁國雄認為，「香港現時的住宅樓價肯定偏高，以市民收入與樓價的比例計算，已高於1997年的危險水平，現時所謂供樓負擔水平低，只是低息使然，但大家知道如此的超低息，始終會回升，屆時樓價便一定受壓。」
梁說，他會以upside limit，downside substantial（上升空間有限，下跌空間大）來形容現時的住宅樓市，「以現時豪宅僅1厘左右，一般住宅只2厘多的租金回報率，一旦利率回升，現時的高樓價肯定unsustainable（不可持續），即是值博率偏低，所以近年不斷減持住宅物業，只會留意一些可提較高租金回報的商用物業，最近便購入北角英皇道的劏場舖位。」
透過槓桿操作 每年賺雙位數回報
他又表示，他和公司在減持物業後，套現了大筆資金，並不是沒有出路，既有投資股票和外匯，也有一些衍生工具，高息債更是主力。「我和公司買了不少企業債，較低息有3厘至4厘，高息則有10厘以上，平均也有6厘多，只要做1至2倍或再高一點的槓桿，如購入中信泰富和世茂房產的債券，風險有限，透過槓桿操作，近年每年都能提供雙位數字的息率回報，十分理想。」
昨天進行訪問期間，梁國雄便透過電話向其經紀下達指令，以150萬美元競投海通發行的債券，預期息率可介乎4.2厘至4.5厘。「海通面值150萬美元的債券，容許只付按金30萬美元，便可透過槓桿買入，如此扣除融資成本，每年派息回報便高於10厘，遠遠高於買樓收租。」
住宅加按融資 轉投高息債
事實上，梁也正為一批沒有按揭的住宅申請按揭融資，預計融資額可達物業估值的五成，按息可低於2厘，並計劃將有關融資用來購入高息的金融資產。他教路，「如購入高息債，要了解有關公司沒有不能付息或償還本金的風險，所以也不能購入太高息的債券。另外，也要分散投資，如我便買入數十隻不同的企業債，一旦個別企業出事，也不會全軍覆沒。而為了進一步分散風險，我也會寧願多付一些手續費，透過融資購入高息債券基金，因有關基金持有大量不同的債券，可將風險進一步分散。」
他認為，只要將資金分配得好，自然既可得到高息回報，也能分散風險。「我也購入了一些印度以至俄羅斯的金融資產，最重要是控制好注碼。」
梁又表示，如真的只鍾情「磚頭」，也可如他的將部分資金投資海外物業，如澳洲、馬來西亞，以及英國等。「澳洲樓價仍有上升空間，而大馬樓市可算才剛起步，至於英國樓價，暫時可能要唞一唞。」
明報記者