2014-09-03
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
上周末，房委會資助房屋小組主席黃遠輝接受《經濟日報》專訪時透露，因應消費物價指數和樓價上升，會研究上調二人或以上的白表申請人的入息上限最少11%、至逾4.8萬至5萬元。
另外，資助房屋小組研究增加居屋折扣率到35%至40%。
月入如果到達5萬元，其實可以購入頗高價位的私人樓，看看不同的情況：
1. 沒有任何需求管理的按揭措施前
假設首期充裕，基本可以月入一半供樓，沒有任何按揭限制條件，大約最高可以買入830萬元物業，條件包括七成按揭、2.1%利息、分25年期，貸款581萬元，月供24,910元。
2. 在需求管理按揭措施下
壓力測試加3%、另不超過月入60%，不過還有一個問題，700萬元以上物業，最高只能借500萬元，換言之，條件是貸款500萬元，2.1%利息、25年期，月供21,437元，有關供款加3%利息後亦不超過壓力測試。
月入5萬 已有力購私樓兩房
換言之，只要首期充足，月入5萬元，其實已經可以購買不少中價物業，而又順利通過壓力測試，反正只借500萬元，這樣的可承擔的樓價水平，其實已足夠在全港任何一區購買一個兩房的私人住宅單位，為何還要提供購買居屋的機會？
如果現時香港居屋供應充裕，未來多年能夠保持穩定，每年有頗大數量推出市場，甚至每期居屋均餘下一些未售單位，唐榮不反對有關建議，但據了解，現屆政府定下於2024年前興建8萬個居屋單位目標，但在2020年前暫只有逾8,700個居屋單位供應。
供應緊絀 未有餘力幫更多人
而今年底的2,000餘伙新居屋，是把未來的供應挪前，為要滿足市民訴求，礙於形勢推售較遠期的居屋樓花，換言之，居屋供應仍是捉襟見肘，完全未達有餘力幫更多人的水平，但若新居屋提高入息上限，肯定無形中增加潛在可申請居屋人士的數量。
統計處資料顯示，月入4.5萬至4.999萬元，所有住戶約有8.09萬戶，若當中有一成有興趣，便增加8,000的申請者、若兩成便是1.6萬個家庭申請，即使扣減一人家庭的4,300戶，仍有76,600戶。
若只計算2人家庭，亦約有1.7萬戶，一成是1,700戶申請者、兩成是3,400戶，因調高入息使居屋增加的競逐者其實不少，而唐榮計算上述的按揭數字正是要指出，到達有關的月入水平，在私人住宅市場仍有足夠選擇。
政府的資助房屋政策，何處落閘當然不容易，居屋調高入息上限，當然能讓更多人受惠，但究竟要到達哪一個水平，尤其是居屋已有一段長時間沒有供應，市民或「餓盤」已久，而今年只有區區2,000餘伙，是否要一下子大幅擴大申請群。
擴大申請群 可稍紓市民不滿
當然，擴大入息限額，更多符合申請條件，或有政治社會任務，如讓更多人可購買，自然可稍稍紓緩對高樓價不滿，比較高薪仍有機會選購居屋，自然樂見其成，而且，提供居屋抽獎機會，或有機會暫時凍結小型單位的瘋搶潮，讓市民投入居屋大「抽獎」的活動，不少準買家相信多會入紙博一博，稍緩入市私人樓的決定。
當然，後遺症是申請族群又會進一步擴大，理論上，「中獎」的機會勢將減低，在居屋供應有限、全新居屋第一次登場，是否應走這一步呢？