2021-08-18
星島日報
(星島日報報道)近年市區土地供應罕有，舊樓併購成為發展商增加土地儲備的主要途徑。由財團併購的土瓜灣高山道舊樓項目，最新獲土地審裁處批出強拍令，底價為1.36億，對比20年5月強拍申請時，當時估值1.1253億，高出約20.9%，而目前財團已收集逾83%業權。
據土地審裁處文件顯示，是次獲批強拍令的項目位於土瓜灣高山道26號、新柳街2A及2B號，上述財團由申請強拍時持有約83.333%業權，目前餘下新柳街2B號地鋪並未成功收購，市場估值約1065萬。
值得一提的是，上述地鋪原業主早於1967年離世，而該單位被一名曾姓人士逆權侵佔超過12年或20年，目前該逆權侵佔案件仍等待法庭裁決，惟該名曾姓人士同意以1250萬出售上述鋪位，不過最終仍要視乎法庭結果而決定該名曾姓人士能否擁有上述權益。
是次獲批強拍令的財團為新朗發展（實業）有限公司，據公司註冊處資料顯示，公司董事為林小棠、林源森及顏煜奇，其中，林小棠及林源森為龐源集團高層；資料顯示，龐源以經營電子貿易起家，在深圳福田開設玩具批發市場、樂器城等。
另外，該舊樓項目亦因有名人業主而成為市場焦點，最矚目為影帝梁朝偉持有新柳街2A號地鋪，當時該鋪位獲市場估值約839萬，相對梁朝偉於13年底以1500萬的購入價，低出約661萬，惟該鋪最終於今年4月初以1350萬售予有關併購財團，持貨約7年，帳面蝕約150萬，貶值約10%。
據判詞中亦提到，基於現有樓宇樓齡較高，目前大廈維修狀況不佳，而且部分設施未能符合現代安全標準和法定要求，加上翻新成本並不符合成本效益，再者申請人已採取一切合理步驟取得全部業權，故批出強拍令。
上述項目毗鄰土瓜灣高山劇場，以及鄰近港鐵土瓜灣站，出入交通便行，具重建價值。現址為樓齡約63年的商住物業，地下為商鋪，樓上則為住宅樓層，地盤面積約1910方呎，若以地積比9倍作重建發展，可建總樓面面積約17190方呎。
資料顯示，對上一宗獲批強拍令的項目為上月底、恒基收購的大角嘴併購的萬安街24至30號舊樓，底價約2.7億，但相較兩年前，申請強拍時的市場估值1.62億高出約67%。
事實上，恒基去年已就大角咀道177至199號申請強拍，另外恒地亦持有萬安街16至22號全數業權；據恒基年報顯示，該公司於大角咀嘉善街、利得街、角祥街、福澤街、博文街、萬安街及大角咀道一帶有多個併購項目，總地盤面積約3.18萬方呎，若以地積比9倍重建發展，可建總樓面約28.6萬方呎。
另一邊廂，土地審裁處今年迄今僅接獲8宗強拍申請個案，對比去年同期的約22宗強拍申請，按年減少14宗。有業內人士認為，近期樓價穩步上揚，加上經濟逐步復蘇，有不少業主不願平價賣樓，故拖慢發展商的併購進度，影響強拍申請數字。