2021-07-22
經濟日報
政府發展新界東北，續推古洞一帶官地，其中古洞第24區地皮將於明日（23日）截標。有測量師認為，繼新地(00016)4月以逾86億元高價投得比鄰的第25區地皮後，會拉高同區地價，並將其估值調高5成至約37.4億元。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，古洞第24區地皮優勢與第25區地皮相若，同樣可受惠於未來古洞站，而24區地皮距離古洞站僅約70米，來往深圳、落馬洲及本港市區相當方便。由於地皮南面是未來的政府設施，包括圖書館、體育中心等，而其密度及樓層較低，因此他亦認為，地皮日後建成的向南單位景觀有保障。
鑑於古洞鄰近內地，而且將來享有鐵路優勢，發展商十分看好該區的發展前景。以比鄰的第25區地皮為例，新地於4月以86.14億元投得地皮，每平方呎樓面地價約7,184元，成交價遠高於市場估值上限約44%。
梁沛泓指出，這確實會拉高24區地皮的地價，故將以往地皮估值約每平方呎地價5,000元，提高約5成至約7,600元左右。「事實上，第25區地皮的第二標、三標的出價亦十分高，而另一幅永泰奪得的粉錦公路地皮亦以每呎樓面地價逾9,200元成交，這反映市價之外，亦意味着發展商必須提高出價才可奪得地皮。」
中型發展商入標意慾增
另外，梁沛泓又認為，市區缺乏大型地皮供應亦會增加發展商競投意慾，如黃竹坑站、日出康城等鐵路項目已經全數賣完，相信是次招標反應會較第25區的更熱切，料可接獲12至15份標書。鑑於這幅地皮規模較細，他不排除上次的財團組合會分開投資，而且中型發展商的入標意慾亦會增加。
他預測，發展商會在第24區地皮發展中小型單位，並相信地皮周邊的公營房屋不會拖低地皮的地價，或未來物業的升值潛力。
第24區地皮的地盤面積約8.2萬平方呎，最高可建樓面面積約49.2萬平方呎。綜合市場資訊，最新地皮估值介乎35.9億至39.4億元，每呎樓面地價約7,300元至8,000元。根據賣地章程，發展期限為2027年9月30日，預計與未來古洞站啟用日期相若。
作者：潘淑盈