2014-09-02
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
最近屯門市中心一幅商住地以高價批出，樓面呎價達5,300元，區內業主即時加價。但地價「翻生」只是假象。
因有一半來自舖位，住宅部分只值2,000多元，屯門下幅地皮隨時打回原形。
上述以高價批出的屯門市中心商地皮位於仁政街，因地點鄰近西鐵屯門站，而且發展規模有限，故競爭相當激烈，合共有27組財團入標競逐。地皮最終由資本策略（00497）以4.27億元投得，樓面呎價高達5,307元，比估值上限高近18%，媲美啟德市區住宅地皮。
急售變惜售 放盤叫價加5%
在賣地消息公布之後，最高興的當然是屯門業主，單是每平方呎地價成本都要5,300元，發展商必定對區內的後市相當樂觀，部分原先憂慮區內住宅供應將大幅增加的業主，放盤心態即時由「急售」變為「惜售」，放盤叫價即時加價2%至5%。
亦有買家見地價反彈，加快入市步伐，其中居屋兆康苑K座中層4室放盤1天，獲區內分支戶以自由市場價325萬元購入，打破屋苑兩房成交價新高紀錄，實用呎價6,729元。
筆者最近跟資本策略主席鍾楚義食飯，當然要問問鍾生投地背後的計算，何解會由主攻港島豪宅市場，突然進駐屯門中小型住宅市場，莫非真是看好區內的樓市前景？
看好商舖 打造屯門「羅素街」
原來地皮最吸引鍾楚義的地方，並非地皮可建的6.78萬平方呎住宅樓面，而是1.26萬平方呎的商業樓面，更將仁政街比喻為銅鑼灣羅素街，計劃興建14至15個舖位收租，預計單位舖位市值已經達4.7億至5.5億元，即是單位出售項目的商業部分，已經可以足夠回本。
屯門仁政街地價4.27億，鍾楚義預計每平方呎建築成本約4,000元，利息支出則約5,000萬元，預計投資額約8億。
筆者連同10%「發水」因素計算，項目投資額約8.31億元，每平方呎成本約9,387元，假設實用率80%，即項目平均呎價要達1.4萬元，便才可賺取20%利潤，但有關的平均呎價還包括了商業部分，並非只反映住宅部分，所以即使住宅少於1.4萬元，項目亦有可觀的利潤，原因是區內的舖位呎價動輒達3萬至5萬元。
根據EPRC經濟地產資料庫顯示，仁政街26號地舖今年初以3,500萬元售出，實用面積約740平方呎，呎價接近4.73萬元。區內代表表示，仁政街7至35號屯門中心大廈，一間面積僅300平方呎的地舖，早前亦獲生果店以15萬元續租，呎租高達500元。
屯門即將於下月26日，會再有一幅住宅限量地出售。地皮位於屯門第4區景秀里，項目最少落成量735伙，可建樓面面積約47.57萬平方呎，截標日期為11月7日，因屬純住宅項目，故更能反映發展商對區內的樓市前景，區內的住宅地價是否真正「翻生」，應該會有一個更好的參考。