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屯門地價「翻生」 言之尚早?

2014-09-02    經濟日報
撰文:唐榮 欄名:專家樓論 最近屯門市中心一幅商住地以高價批出,樓面呎價達5,300元,區內業主即時加價。但地價「翻生」只是假象。 因有一半來自舖位,住宅部分只值2,000多元,屯門下幅地皮隨時打回原形。 上述以高價批出的屯門市中心商地皮位於仁政街,因地點鄰近西鐵屯門站,而且發展規模有限,故競爭相當激烈,合共有27組財團入標競逐。地皮最終由資本策略(00497)以4.27億元投得,樓面呎價高達5,307元,比估值上限高近18%,媲美啟德市區住宅地皮。 急售變惜售 放盤叫價加5% 在賣地消息公布之後,最高興的當然是屯門業主,單是每平方呎地價成本都要5,300元,發展商必定對區內的後市相當樂觀,部分原先憂慮區內住宅供應將大幅增加的業主,放盤心態即時由「急售」變為「惜售」,放盤叫價即時加價2%至5%。 亦有買家見地價反彈,加快入市步伐,其中居屋兆康苑K座中層4室放盤1天,獲區內分支戶以自由市場價325萬元購入,打破屋苑兩房成交價新高紀錄,實用呎價6,729元。 筆者最近跟資本策略主席鍾楚義食飯,當然要問問鍾生投地背後的計算,何解會由主攻港島豪宅市場,突然進駐屯門中小型住宅市場,莫非真是看好區內的樓市前景? 看好商舖 打造屯門「羅素街」 原來地皮最吸引鍾楚義的地方,並非地皮可建的6.78萬平方呎住宅樓面,而是1.26萬平方呎的商業樓面,更將仁政街比喻為銅鑼灣羅素街,計劃興建14至15個舖位收租,預計單位舖位市值已經達4.7億至5.5億元,即是單位出售項目的商業部分,已經可以足夠回本。 屯門仁政街地價4.27億,鍾楚義預計每平方呎建築成本約4,000元,利息支出則約5,000萬元,預計投資額約8億。 筆者連同10%「發水」因素計算,項目投資額約8.31億元,每平方呎成本約9,387元,假設實用率80%,即項目平均呎價要達1.4萬元,便才可賺取20%利潤,但有關的平均呎價還包括了商業部分,並非只反映住宅部分,所以即使住宅少於1.4萬元,項目亦有可觀的利潤,原因是區內的舖位呎價動輒達3萬至5萬元。 根據EPRC經濟地產資料庫顯示,仁政街26號地舖今年初以3,500萬元售出,實用面積約740平方呎,呎價接近4.73萬元。區內代表表示,仁政街7至35號屯門中心大廈,一間面積僅300平方呎的地舖,早前亦獲生果店以15萬元續租,呎租高達500元。 屯門即將於下月26日,會再有一幅住宅限量地出售。地皮位於屯門第4區景秀里,項目最少落成量735伙,可建樓面面積約47.57萬平方呎,截標日期為11月7日,因屬純住宅項目,故更能反映發展商對區內的樓市前景,區內的住宅地價是否真正「翻生」,應該會有一個更好的參考。