2014-09-01
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
市場資金多，投資氣氛突轉好，促使近來連環出現工商舖拆售項目，反應理想。拆售奏效，正因銀碼細風險較低，印花稅影響相對較小，吸引了非傳統工商舖投資者入市。
住宅樓市出現小陽春，工商舖市場同樣不例外，自從5月份起，交投活躍，而工商舖買賣出現投資兩極化現象。一是大額交投旺，逾5億至6億元以上全幢物業屢獲承接。另一是工商舖拆售項目，涉及較多單位，同樣大賣。
往往短時間內沽清
近來推出的商場、商廈以至停車場，均成功吸引了大量投資者入飛，往往能在短時間內沽清單位。探究其大賣成功之道，無論投資者及發展商，均把握時機，拆細物業令投資者容易進場。
自從去年初雙倍印花稅實施，投資者觀望市況，忍手忍足一年，終於願意重新出手，但事實上，投資者仍對買貨成本非常關注，若入市涉及大銀碼，印花稅涉8.5%，始終影響意慾，而有業主就巧妙地以拆售的方式，如近期北角英皇大道商場舖位，出售舖位售價由90餘萬至300餘萬元，按現時印花稅計，200萬元以下物業，印花稅僅涉1.5%，而不足300萬元的物業，亦不超於3%。
換言之，印花稅增加後，始終細價物業涉及較少印花稅，入市的投資者相對容易接受。
獲住宅投資者支持
此外，拆細後的物業，未必吸引傳統工商舖投資者，但卻可引來大批傳統住宅投資者支持，較明顯例子應是新地推售黃竹坑W50商廈項目，該商廈合共27層，開售個多月，近日已賣出26層樓面，接近沽清，發展商套現近20億元。
項目半數樓面以分拆單位推售，屬較少見商廈細單位，面積500多平方呎，入場費約600萬至700萬元起。
據悉，買家背景中，逾半數為傳統住宅投資者入市。始終工商物業未受買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）及額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）規管，靈活度仍較住宅為高，不失為投資工具。
至於商場拆細舖，售價百多萬元有交易，今時今日，300萬元住宅單位絕無僅有，細額投資者選擇實在不多，故把資金投資在拆細物業上。
資深投資者最懂得審時度勢，既然市況回勇，肯定食住個勢繼續推項目。
粗略估算，9月及10月商舖拆售項目未有停止，保守估計將有3至4個商場待售，包括屯門、北角及九龍城等，合共舖位數目不少於1,000個。
入市前需做足功課
作為小投資者，抱住趁目前息口仍低，尋找投資機會的心態是可以理解的，但入市之前，還需要做足功課，畢竟商場拆售舖位，日後如何發展，實在難以估計，最好還是實地考察，留意人流、消費模式及同區商場經營環境等。
除了這老生常談的事前準備外，近來拆售項目中，涉及一些有關物業用途的細節，例如商場拆售舖位，有關舖位雖屬舖契，但不能作零售用途。
另外，有停車場項目拆售時，傳出因大廈公契關係，車位只能租予大廈租客，以上種種情況，均影響物業回報率，故此入市前必須了解清楚。