2021-06-17
經濟日報
中環新海濱地王設計是投標勝敗的重要因素，由於地王受制於高度限制，加上要興建大型觀景平台，預期商場部分或要向地庫發展，而上蓋興建數幢10多層高中小型商廈，日後易於連命名權全幢形式出售。
將於明日截標的中環新海濱3號地皮，雖然地盤面積達51.6萬平方呎，總樓面達184萬平方呎，但建築上卻有不少限制，影響到發展商的設計及剪裁，最終亦令地價受到影響。
首先是地皮位於中環海濱地段，規劃上早已定位為中低層發展，招標文件內非地價評分部分列明，地皮的西面建築高限大約50米（主水平基準以上，下同），而東面則以觀景平台為主，高限只有16米。
料日後連命名權全幢出售
由於規劃大綱（Planning Brief）內表明，不傾向興建長的連續立面（long continuous facade），發展商亦難以將樓面集中在西面地盤興建1幢「肥、矮」的巨型商廈，而是興建多幢中小型商廈，估計每幢樓面介乎20萬至40萬平方呎。
近年不少內地財團來港購入全幢商廈作投資，並擁有命名權，包括早前平安人壽斥113億元入股新地(00016)西九高鐵站上蓋商廈的30%業權，而中國人壽及深圳祥祺集團分別購入紅磡One HarbourGate兩幢商廈等，日後新海濱上蓋的商廈亦會受市場歡迎。
同時，由於中環核心區甲廈的價值，高於零售商場的價值，雖然賣地條款無限制地皮辦公室樓面上限，但受到上述高限影響，以現時甲級商廈樓底達3.8至4.5米高，意味最多亦只能夠興建11至13層高的寫字樓，發展商或要撥出相當樓面作零售商場用途。
約半樓面作商場 或影響地價
第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，在高限影響之下發展商「無選擇」，估計將大約一半樓面作商場用途，而由於中環區內商場地價估計只是1萬多元，遠低於商廈地價的4萬至5萬元，導致整個地皮的地價將會被大幅拖低。
同時，項目規定須提供26.9萬平方呎的公共休憩空間，其中一半更要位於地面，加上30%的上蓋面積（Site Coverage）須作綠化用途，亦即是整幅用地相當多的地面部分不能夠興建商場等建築物，部分商場樓面或要下移至地庫部分。
陳超國認為，上蓋設計要取得高分，一定是傾向開放更多公共空間給市民享用，而商場在限制下使用地庫的設計，由於建築成本高，亦會影響到地價。
除了商場向地下發展外，地皮被龍和路及民耀街兩條馬路橫跨，而地底則被機場鐵路掉車隧道，以及中環灣仔繞道的隧道保護區所切開，導致地皮規劃上要一分為三。
（系列二•完）
作者：余敏欽