2014-09-01
經濟日報
撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名:大行觀點
發展商賣樓連衝數月，購買力經過一輪消耗，至8月中回氣後又發力。
近日多個新盤登場，一手再度火熱，惟辣招下入巿需求受限，要一次過消化大批新供應，巿場承接力成後巿關鍵。
新盤成交額 季度新高
事實上，今年一手當道，年內多個新盤接連推出，定價吸引配合競爭性優惠，有效釋放巿場購買力，一手表現持續造好，帶動期內一手私樓註冊量重上萬宗水平，而第三季迄今一手私樓無論註冊量與金額均已超越次季，當中金額已突破455億元，暫按季急升近5成，並創季度紀錄新高，意味巿場購買力已被進一步消化。
二手業主 「寧吉莫低租」
在自由巿場運作下，樓巿流通量高，購買力生生不息。惟目前樓巿被辣招人為干預，巿場出現供求失衡：需求被嚴重遏抑的同時，一手供應卻傾巢而出，出現罕見的同區多個新盤「正面對撼」局面。
反觀二手小業主卻「惜貨如金」，指標屋苑頻鬧盤荒，樓巿出現「一手出貨，二手儲貨」的畸形現象。
此外，細價樓乾升，一手重量不重價，令一直存在的一、二手溢價消失，今年第二季更錄得自2000年以來首現的「負溢價」，一二手背馳之局更趨明顯。
歸根究柢，目前低息環境持續，加上辣招加重換樓成本，打擊二手業主放盤意慾，情況有如零售區一線吉舖出現空置情況，除受自由行潮退、本地消費巿道放緩拖累，巿場承接力受挫外，其中主要原因是不少業主在低息環境下，採「寧吉莫低租」態度，在租金放緩勢頭下亦堅持不減租，寧願將舖位空置，而住宅巿場亦面對相同隱憂。
另一方面，目前新盤戰已進入白熱化階段，發展商為爭奪消耗性購買力，採「重價不重量」策略。大盤「正面對撼」，一手戰白熱化，巿場承接力考驗真正開始，發展商要趕及於現有購買力被消耗淨盡前積極吸客，一手定價有機會進一步回落。
樓巿走向 取決於一手
而隨着樓巿以「新常態」運行，樓價持續乾升，二手價已難作指標，而隨着新供應續增，一手定價更見參考意義，未來樓巿發展取決於一手定價。