2021-06-07
經濟日報
樓市轉暢旺，豐泰地產投資管理合夥人暨投資長朱惠德認為，本港住宅長期供不應求，故疫情下價格沒回調，下半年仍向好。至於受正面衝擊的商用物業，他謂價格已見底，惟等待通關才有望反彈。
近兩個多月疫情緩和，住宅市場即轉旺，新盤銷售熾熱。朱惠德分析，住宅樓價一直沒回調，基本因素是供應不足，「住宅已提過很多年供不應求，半年前疫情期間，我亦表示睇好住宅市場，因為剛性需求好強，特別低息環境。現時不夠供應，累積需求很大，近期成交如中價物業、豪宅造價均理想，新盤銷情已反映。」
豪宅市場上，他指即使成交量不多，造價屢創新高，亦反映整體市況甚佳，下半年樓價相信仍硬淨，「量化寬鬆下，全世界股市暢旺，兼享低息環境，樓價硬淨。要留意通脹是短暫還是長遠，全球量化寬鬆下短暫出現通脹，長遠要睇經濟動力。下半年樓價是否尚有很大升幅？可能僅平穩發展輕微向升，成交量肯定會多。」
農地轉用途 指政府實在太慢
豐泰透過收舊樓增加土地儲備，發展住宅，關於供應不足，他則一再提到政府應該簡化批則過程，令發展商加快興建以增加供應。「政府在農地轉用途上實在太慢，舊樓重建以前快得多，現在很多限制。」他又以海外物業發展與港比較，「豐泰在日本、韓國及澳洲起樓，批則快得多，在日本興建酒店，涉及百多間房，由買地至入伙僅23個月，香港要4年半時間。當地一個政府部門處理，香港卻由多個部門進行，流程太慢。」
住宅項目上，集團與資本策略合作的山頂道項目現推售中，據悉部分單位亦獲承接。
相比之下，疫情對商用物業衝擊，明顯較住宅高，因商務活動叫停，旅遊業一潭死水，寫字樓、商舖屢現空置，租金向下，朱惠德指，香港是國際金融中心，旅遊城市，疫情可謂「食到應」。香港一直依靠國際機構、歐美或內地產業，封關很難有增長，國際機構不能派員來港視察。他認為，近日工商物業買賣及租務成交，造價回穩，已是轉好迹象，「租售價從高位回調1至2成或以上，相信已見底，通關後反彈可望加快，而通關的基本條件是打疫苗。」
餐飲不可代替 商舖有需求
零售物業上，以地區商場表現較佳，豐泰早年購入將軍澳全新商場項目，目前出租率達9成，包括人氣超市donki，「香港人無得去旅行，留在港消費，支持本土零售及餐飲。受疫情最大衝擊是核心區商舖及酒店，因涉及旅遊業。但民生區商舖租金表現好，生意穩定。」
環球疫情持續一年多，市民為免感染，減少外出上班或消費，衍生了「在家工作」，並增加網購。當中涉及商廈及舖位樓面，需求會否出現結構改變？他則認為，亞洲區住屋細，較難在家工作，效率頗低未必會長久，機構或採個別日子容許員工在家工作，但租用樓面沒減少。
網上購物方面，他指電子商貿無疑是趨勢，香港發展較慢，惟餐飲是不可代替，必定對商舖有需求。
作者：梁建國