2021-06-01
經濟日報
新常態（New Normal）原本是經濟和商業領域的用詞，過去常用來形容金融海嘯，或經濟大衰退之後的日子。原本的日常生活，受到金融海嘯或大衰退的衝擊，就算生活回歸正軌，但已不再是跟以前同樣的生活，而是新的一種「正常生活」。
截至2021年第1季，香港經濟出現有史以來最差的情況。雖然住宅市場仍然具有彈性，但商業地產市場受到重創。與寫字樓和零售物業市場相比，工業物業的表現相對穩定。新形冠狀病毒大流行改變了市場本身的特性。與其相信市場會回復疫情前的規律，筆者卻看到香港商業地產市場的6大新常態。
1.寫字樓租戶「再中心化」：自2019年3月以來，中環甲級寫字樓的租金一直下跌。2020年初以來，新型冠狀病毒加劇寫字樓租金下跌趨勢，截至2021年第1季尾，租金已累計下跌了近30%。寫字樓「去中心化」的情況已經談論了兩年，現在很值得討論「再中心化」的可能性和時間表，因為中環的租金已經差不多重回全球金融危機後的水平。隨着中國內地的經濟將在2021年大幅反彈，新冠疫情受控，預計中資公司將繼續佔用核心區的寫字樓空間，並領頭開始「再中心化」的趨勢。
奢侈品零售 將遷中環北部
2.中環的新零售布局：新冠疫情危機加快中環傳統優質地段零售商舖轉型的速度。皇后大道中的轉化和海濱三號地皮的出現，將改變中環優質零售物業市場的局面，大部分奢侈品零售活動在未來4至5年內將遷往中環北部海邊地帶。
3.現代物流需求更大：現代物流建築對建築規範有更高的要求，這增加了將舊工廈改建為現代化物流建築的技術挑戰。香港現時約有230萬平方米的現代化物流空間。隨着新冠疫情推動電子商務的廣泛應用，到2025年，現代化物流空間的總需求將達到310萬平方米。
4.大宗商業交易的預期回報：過去一年，新冠狀病毒大流行的影響已經遍及商業房地產市場的所有領域。許多投資者將投資計劃叫停，採取了觀望態度。就各類房地產物業而言，工業物業是唯一類別在低迷的市場表現突出。疫情過後，隨着政府實施工廈重建的標準金額先導計劃，預計工業物業的銷售將保持穩定增長。
5.數據中心用地愈受青睞：在新冠病毒爆發期間，數據中心用地依然受追捧，市場完成了不少重大成交。新型冠狀病毒更強調了數據中心的重要性。隨着香港數據中心的市場日趨成熟，相信投資者買入數據中心用地的欲望只會更強勁。
6.香港投資者對環境、社會及公司治理（ESG）的考量不足：香港的發展商比以往更關注ESG元素，從內部政策及管治到項目規劃，以及從綠色融資到租賃、營運及設施管理。盡管長線來看，以ESG為中心的房地產投資可帶來可觀的潛在收益，但這未能製造足夠的誘因吸引香港投資者，在對意圖理解ESG為中心的房地產投資方面，香港落後於其他市場。
筆者相信新常態對香港商業地產市場正在演化，市場重點已轉移到新興領域，而投資者在疫情後積極尋求先發優勢。這些商業地產的新趨勢已經證明了它們擁有抵抗困難時期的能力，預計在經濟復甦之後，這些趨勢將在經濟周期中持續更長時間。從長遠來看，環境、社會及公司治理並不只考慮資產的財務狀況，而更可能為投資者增加更多的考慮標準從而降低風險。
撰文 : 林浩文 萊坊執行董事及估價及諮詢部主管