2021-05-31
東方日報
屯馬線全線將於6月底通車，帶動沿線各區樓市再度起哄，升值潛力再次提升。當中，啟德配套漸見成熟，料繼續成為市場焦點，在區內二手供應充裕之下，買賣及租賃交投同被帶動。土瓜灣則將有全新港鐵站開通，為全區樓市帶來「新氣象」。至於有鐵路連接的馬鞍山、屯門二手樓亦適合各類型買家追低水。
啟德住屋需求轉強 入場費580萬
港鐵延線向來對同區樓市有起動作用。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，過往黃埔站、海怡半島站通車後，都對該區二手市場有正面幫助，無論租務或買賣交投，都較通車前市況顯著增多。
至於在高成數按揭配合下，他特別看好東九龍區樓價1,000萬元以下物業的升勢，尤其是樓價600萬至700萬元單位。在剛性需求下，估計同區的三房單位亦會被受追捧。
他續稱，其實啟德站早前已經開通，而區內近年有多個新樓盤入伙，為二手市場提供更多選擇。若有意買樓收租，建議可購買樓價較細的一房單位。由於涉及樓價金額較少，出租物業時的回報會較為吸引，而細單位買賣樓價日後亦較易創新高。
事實上，自今年起啟德樓市漸見活躍，除了繼續有全新樓盤推出，區內近年入伙的屋苑，在辣招期屆滿後亦出現不少放盤。該行黃家樂指出，該區目前有6個二手屋苑，即使同區有新盤開售，5月份二手市場仍錄至少20宗買賣，同期租賃成交更逾60宗，反映區內住屋需求逐漸轉強。
換樓客吼啟德1號三房戶
他續稱，全區二手放盤當中，入場費最平由580萬元起，單位為龍譽一個實用面積228方呎的開放式單位。由於項目位置靠近港鐵站出口，戶型亦較多元化，一房至四房都有供應，適合配對不同需求買家。而屋苑現有約60個買賣放盤，包括2B座中層一房單位，實用面積306方呎，叫價780萬元，以同類型單位市值月租1.55萬元計，回報率約2.4厘。
至於大單位市場方面，黃氏表示，近期不少來自新界區買家，都會購入啟德三房單位換樓。其中啟德1號三房單位，叫價由1,400萬元起，單位為啟德1號（I）2座實用面積567方呎放盤，呎價約24,691元。而同項目實用面積799至844方呎三房戶，樓價相比同區其他同面積單位低水，如1座中高層A室放盤，實用面積818方呎，現時開價1,950萬元。
在東九龍商圈發展下，為啟德租市帶來龐大需求，租客也主要來自東九龍不同工作地點，未來在優質租客支持下，預期全區樓市會有更好發展。
土瓜灣交投「撻着」 兩指標盤搶手
有全新港鐵站開通的土瓜灣，區內二手樓市已經被「撻着」。香港置業宋國權表示，受惠通車消息刺激，土瓜灣樓價可看高一線，近日區內屋苑查詢增多，5月暫錄逾23宗買賣，而兩個指標項目傲雲峰和翔龍灣最受追捧。
傲雲峰呎售逾兩萬
他續稱，傲雲峰目前有約60個放盤，入場費約850萬元起，由於項目鄰近港鐵站，料日後有一定承接力。其中5座中層兩房戶，實用面積約520方呎，目前以約980萬元放售，呎價約18,846元，而目前屋苑月租普遍約1.8萬元，租金回報約2厘。據了解，傲雲峰近日連錄至少兩宗呎價逾兩萬元成交個案。
至於翔龍灣現時有約50個放盤，其中5座低層單位，實用面積約360方呎，屬於兩房間隔，開價僅約688萬元，呎價約19,111元，同類單位租金回報也達約2厘。由於面積較小，樓價相對較平，為可負擔機會較大的鐵路盤。
屯門配套趨完善 有望追落後
屯門區不僅受惠屯馬線全線通車，早前開通的屯赤隧道，以及將來興建的屯門南延線，對區內樓市均有利好幫助。祥益地產總裁汪敦敬稱，該隧道通車後該區樓市已經歷一輪升浪，新盤定價明顯高於二手樓，二手價格料追落後，特別是早前升幅相對低水的三房單位。
啟豐園租金回報料2.4厘
他又指，現時屯門碼頭區有不少實用呎價約1.2萬至1.3萬元的二手盤，未來還有一定升值空間，特別看好區內價格約600多萬元三房戶，將來需求會持續增加，料是性價比較高的投資選擇。
事實上，現時部分碼頭區二手屋苑，成交呎價都低至1.1萬元。該行邱家邦稱，慧豐園現時呎價仍落後大市，其中一個低層實用面積約582方呎套三房放盤，望海景，叫價約600萬元起，呎價僅約10,309元，即使實用面積約646方呎全海景三房放盤，叫價也僅約800萬元，但現時項目放盤量不足50個，料隨時「跳價」。
他續稱，自從屯門南延線消息公布後，區內交投已見升溫，樓價亦向上，部分配套較為完善的項目租市都轉趨活躍。以主要提供細單位的啟豐園為例，現時放盤少於50個，入場費由480萬元起，單位實用面積約325方呎，屬連「生約」放盤，以市值租金9,600元計，回報約2.4厘。
馬鞍山獲市區客撲入 吼大單位
近年馬鞍山有多個新盤推出，隨着新鐵路延線開通，引更多外區買家。世紀21奇豐主席及行政總裁李峻鉻稱，新鐵路拉近該區與市區的距離，並收窄兩區樓價差幅，啟德新盤近日呎價高逾6萬元，反映馬鞍山樓價仍低水，料有上升空間。
他又表示，市區客到馬鞍山區搵樓，並以市區樓價作為預算，一般而言洽購價會較「鬆動」，由於以家庭客為主，要求面積較大單位，故未來看好鄰近港鐵站、新樓齡屋苑的三房戶樓價走勢。
迎海貼市價盤僅三成
鄰近烏溪沙站大型屋苑迎海，近期被市場熱捧。該行莊瑞生稱，自從農曆新年後至今，該屋苑已錄逾100宗買賣，放盤開始減少，現時有約130個放盤，僅佔約30%屬貼市價盤。其中兩房戶叫價由815萬元起，而1座低層實用面積722方呎三房戶，叫價最平1,200萬元，呎價約16,620元。由於鄰近項目的街市已經啟用，配套更趨成熟，市場在求過於供下，有助推動樓價向上。
銀湖•天峰為烏溪沙站上蓋項目。莊氏續稱，項目2月至今錄逾50宗買賣。最新平均實用呎價約1.59萬元。現時有約80個放盤，貼市價盤源佔約35%，包括5座低層戶，實用面積約700方呎，三房叫價最平1,080萬元起，呎價約15,429元。而另一個兩房連儲物室放盤，實用面積約604方呎，放盤價980萬元，仍可承做最多八成按揭。