2021-05-06
經濟日報
坐落於銅鑼灣加路連山道，可建樓面逾百萬平方呎，屬區內罕有的大型商業地。這幅「百億地王」將於明日（7日）截標，有測量師表示，在目前市道不景氣下，項目仍有流標風險，而且零售市道差，發展商有機會調高項目寫字樓樓面比例。而市場亦跟隨市況，將估值調低平均約3成。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，地皮的優勢在於他的體量大，預計日後不難吸引人流，惟地理位置不算理想，因為地點遠離銅鑼灣最核心位置，並距離港鐵銅鑼灣約10多分鐘的步程，其方便程度或商業配套不及時代廣場那一帶。
觀乎近期零售市道不太理想，張翹楚認為，往後發展商有機會提高寫字樓的比例至8成，甚至將其中部分樓面發展為服務式公寓，以充分利用地皮。參考目前銅鑼灣時代廣場寫字樓平均租金逾60元，他相信以地皮的規模而言，落成後呎租可達60元的水平。如以租金回報約3.5厘計，即呎售約2.4萬元。不過，招標條款指明，項目不可分拆出售。
建地下行人通道 接銅鑼灣站
值得留意的是，按照賣地條件，買方需興建幼兒中心、長者日間護理中心及地區康健中心的社會設施。同時，買方亦需要在地皮興建行人天橋，以連接利園不同期數，並需興建地下行人通道接駁港鐵銅鑼灣站，這意味日後通往區內核心地段會更方便。另外，買方亦要保留地皮原有的樹木，而且如工程影響地皮內的古迹，包括磚牆及陶瓷喉管，買方需先向古諮委提交保育方案。
項目的地盤面積約15.9萬平方呎，以地積比6.8倍計，可建樓面達107.6萬平方呎。受疫情影響，市場已將地皮估值平均下調約3成，至約113億至172億元，每平方呎樓面地價介乎1.05萬至1.6萬元。而過去一年接連有商業地流標，張翹楚估計，這幅商業地皮亦存流標風險。「根據差估署2021年2月數字，整體租金較2019年8月數字下跌約16%，加上空置率維持約10%的水平，因此發展商出價會更審慎。」
鑑於銅鑼灣大地主之一希慎(00014)擁有多個大型項目，加上日後將有天橋連接同系的利園商場，可與地皮產生協同效應，因此他預計，希慎很大機會入標，以鞏固區內商業王國的地位。除了本地龍頭發展商外，中資亦有機會與本地財團合資競投，擴大香港的商業版圖。
作者：潘淑盈