2014-08-29
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
據差餉物業估價署最新數據顯示，本港6月份整體住宅樓價指數報249.8點，按月升幅達1.05%，屬去年2月以來錄得的最大單月升幅，指數更已經連續上升3個月，並且創有紀錄以來的新高水平。
中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，簡稱CCL）亦8月創歷史新高、統計100個主要屋苑二手價的美聯樓價走勢圖亦在7月見實用面積呎價9,172元新高。反正大部分的量度指標均創歷史高位，樓價高，人工理論上不可能按月上升，為追及樓價，按揭金額及借款年期均不斷向上調整，已經成為2014年的常態。
按揭平均貸款額 314萬元新高
今年初，唐榮的文章，題為：「借大借長博到盡買一手」，為何是博到盡？因為按揭貸款在今年1月份剛剛出現雙高的情況，一是平均貸款額創歷史新高，達298萬元、另一是貸款年期亦平了歷史高位25.5年或306個月。換言之，代表按揭申請人借得「大」，金額上升。借得「長」，極長的還款年期，原因當然是樓價仍然高企，要買入單位，被迫要多借錢，而為了應付按揭，拖長年期的其中一個效果是降低每月的供款額，可能純粹是生活上各類開銷大，把每月供款壓低一點；又或者是為應付加3厘的壓力測試，不得不延長年期。
最新的數字又如何？中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳指出，7月份新批按揭平均貸款額再創歷史新高，達314萬元，主要是因為樓價上升及一手佔比增加帶動。如果相較今年1月，平均每宗按揭金額增加了16萬元。
如果以314萬元借款、2.2%計算、年期311個月計算，每月供款額是13,256元，以月供逾1.3萬元計算，即使全數償還本金，按揭金額最低限度多供超過1年才能抵銷增加的16萬元。
平均還款年期 延長至約26年
同時，平均貸款合約年期延長至311個月（25.9年），成為紀錄上最長年期，相較今年1月的306個月年期，增加了5個月供款，月供1.3萬元計算，5個月是約6.5萬元。她相信這是不少客戶延長還款年期減低每月還款額以減輕供樓負擔的緣故。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓則表示，新盤排隊登場及連環加推，帶動按揭數字全線上升。
若以按揭數字推算，買入單位平均價格大約是多少？7月按揭比率按月增加0.6個百分點至57.2%，創2012年4月後的27個月新高，以貸款額計，大約平均買入單位價值549萬元，今年1月則為539萬元，每單位增加10萬元。
那依照按揭數字推算，目前按揭申請人的平均情況如何？由於有加3%的壓力測試，上述貸款條件應改為5.2%，月供是18,402元，佔家庭月入6成計算，每月收入約是30,670元。