2021-03-15
經濟日報
房地產基金投資取態，為物業市場前景指標之一。凱龍瑞中國香港首席執行官何震東認為，樓市因素有所改善，樓價已見底，現屬投資好時機，當中最睇好防守性較強的工廈。
據測量師行數字顯示，2020年全年錄得79宗逾億元非住宅物業成交，總涉資約488億元，較2018年高峰期207宗，涉1,664億元大幅下跌。去年交投淡靜，主因疫情令環球商業活動放緩，投資氣氛亦欠佳。
何震東指出，投資市場自2019年中轉弱，疫情更令氣氛更差，但多項因素漸有改善，「投資市場3大不利因素，分別為中美貿易戰、社會事件及疫情。而中美貿易戰早年令投資市場有隱憂，自拜登上場後，中美關係有望緩和，雖然兩國博弈在所難免，但至少新總統取態趨向理性。」
商舖價走勢 取決復甦進度
至於疫情方面，他認為疫苗出現必屬好事，距離通關近一步，「目前接種需時，希望下一步有限度通關。事實上，通關對商業活動很重要，內地不少資金投放海外，在目前政治氣氛下，相關資金對投資歐美有隱憂，故選擇香港作為投資之選較合適。」他指，現時資金充裕，只欠通關，「近來股市暢旺，已反映資金充足，投資股市可透過網上處理。樓市方面，不論買幾千萬豪宅，或幾億元全幢寫字樓，始終要親身來港視察，封關對投資物業市場影響很大，故有疫苗可望加快通關。」這幾項因素均有利，他認為，中短期價格見底，未必大幅反彈，現可能已是入市時機。
投資選取上，受疫情衝擊較大的商舖市場，近來略為反彈，而未來價格走勢，取決於消費市道復甦進度。「最近成交反映個別商舖業主資金流出現問題，要降價出售，令成交有所反彈。商舖物業價值上升涉及營商環境，疫情緩和，餐飲、健身生意回復，便有能力付租，商舖價錢才可上升。」
核心區甲廈 中長線有需求
寫字樓方面，近一年需求非常疲弱，他分析中長線仍有投資價值，「寫字樓市場正等待資金重返，疫情下未見業主大幅減價，若涉及自用更加不需求售，交投較弱。中長線來看，內地公司排隊來港上市，IPO增加，總會對核心區甲廈有一定需求。」疫情下在家工作（WFH）興起，他不擔心會成主流而取代辦公室，「有同事需要WFH，不等於不需要樓面。相信只是疫情下短期策略，需求仍未出現大轉變。」
商舖甲廈被睇淡，反而其貌不揚的工廈，卻成投資市場焦點。近日市場已錄多宗全幢工廈成交，不乏基金入市，如安祖高頓合共以約20億，購葵涌及屯門全幢工廈。
何震東指，「工廈投資防守性較高，近期流行的物流中心、數據中心，疫情下生意理想，相關物業均涉及工業投資。」事實上，凱龍瑞最近亦購入全幢工廈，基金以約9.65億元，購入長沙灣青山道恆發工業大廈，地盤面積約1.5萬平方呎，可重建約19萬呎樓面。他指將重建成新式工廈，總投資額約20億元，「疫情下出現新常態下，大家對私人空間需求很大，而新式工廈提供工作室，有一定價值。」
作者：梁建國