2021-03-11
經濟日報
近期工廈買賣熾熱，今年首兩個月，已錄6宗全幢工廈買賣，除基金外，發展商亦積極吸納工廈重建，以增加土儲，其中麗新 (00488)剛以8億元，向卓悅(00653)購入荃灣橫窩仔街全幢工廈，預計將重建住宅，可建樓面面積逾10萬平方呎。
日前連鎖化粧品店卓悅公布，擬以8億元出售荃灣橫窩仔街36至42號及44至50號總部卓悅集團中心全幢。市場人士透露，新買家為本地財團麗新發展或有關人士，本報就有關消息向麗新查詢，集團發言人指暫不作回應。
卓悅較早前表示，出售事項完成後，買方會將物業租回予卓悅，租期為3年。集團於2014年6月以4.9億元購入該工廈，其後翻新作集團總部及提供倉儲空間，若最終以8億元易手，呎價約3,574元，持貨7年獲利約3.1億元。
重建住宅 日後料賣2.2萬元呎
據了解，物業現況為工廈，地段規劃為綜合發展區，故日後可透過補地價，申請重建成住宅項目，預計新買家購入後先作收租，並同時向城規會申請重建。
物業地盤面積約20,223平方呎，若重建成商住項目，地積比率5倍計，可重建約10.1萬平方呎住宅樓面，以8億元成交價計，每平方呎樓面地價約7,912元。若該工廈重建作住宅，按「標準金額」計算，新界南區「工轉住」每平方呎補地價約3,716元，即每平方呎樓面總地價約11,628元。
若計及「10%發水」、建築成本每平方呎約4,000元及8成實用率等因素，估計重建作住宅日後開售呎價近2.2萬元，才有合理利潤，較現時同區新盤映日灣實用呎價2萬元高約1成，較樓齡15年的樂悠居（呎價1.56萬元）則高出4成。
基金逾5億 洽購屯門工廈
近期工廈成為投資市場焦點，除了發展商吸納作土地儲備日後作住宅重建外，亦有基金吸納全幢工廈。市場人士透露，屯門建泰街3號精棉發展工業大廈全幢，料短期內以逾5億元易手，物業樓高9層，總樓面約12.2萬平方呎。
據悉，以安祖高頓基金奪得物業呼聲最高，該基金年初亦以約15億元，向佳寶集團購入葵涌佳寶集團中心全幢工廈。若連同粉嶺兩幢物業，川田工貿廣場2期及堅達中心成交，今年兩個月多，合共出現6幢全幢工廈成交，總涉約44億元。
高力國際數據顯示，去年投資市場淡靜，全年逾億元工廈買賣成交，涉約64.36億元，按今年首兩個多月已錄6幢工廈易手，加上個別大手分層工廈成交計，涉資逾50億元，已達去年全年工廈成交金額8成，反映今年工廈交投明顯轉旺。
高力國際香港資本市場及投資服務行政董事翟聰分析，疫情下網購、數據用量等需求大，工廈用途涉及數據中心、物流中心等，在疫情下生意較穩定，甚至不跌反升，前景理想故吸引基金留意，而最新工廈重建補地價標準金額計劃推出，更有利財團吸納工廈重建。他認為，工廈呎價低水、用途廣泛亦有重建價值，故將成今年投資焦點。
作者：梁建國