2021-03-10
經濟日報
本港房屋供應緊張，陸續有聲音希望透過就濕地緩衝區土地拆牆鬆綁建屋，近年新界西北一帶亦有位於濕地緩衝區內發展成住宅的成功個案，證明發展與保育可以並存。
政府近年尋找土地增加房屋供應，包括較長遠的明日大嶼等等，但發展年期超過十年計算，而現時在新界北一帶仍有不少未開發的土地，特別是位於濕地緩衝區一帶，被認為有發展較高密度房屋的潛力。
新界北未開發土地 具發展潛力
由於中國是《拉姆薩爾公約》的締約國，故香港亦需要承擔保護濕地的國際責任，大約有1,500公頃的土地指定為公約下的國際重要濕地，大量候鳥皆在該處棲息，而濕地緩衝區則佔地約1,200公頃，大約覆蓋濕地保育區靠內陸一端約500米闊的地帶。劃設緩衝區原意是為了濕地保育區的生態環境保持完整，防止保育區外工程造成負面影響。
而近年亦有部分位於濕地緩衝區地帶發展成住宅項目的個案。新地(00016)旗下的Wetland Seasons Park正位處濕地緩衝區內，比鄰濕地公園，地皮是發展商於2014年透過政府賣地所得。
通風廊梯級式設計 外牆大地色系
新地策劃總監沈學雄稱，整個項目的發展工程充滿挑戰，由通風、雀鳥飛行習性以至大廈外牆及玻璃物料及顏色，都有仔細考慮，而噪音、污水以至灰塵等都有嚴格限制。
例如項目的建築物高度呈梯級式設計，最高只有10層，位於距離濕地公園較遠的位置，而較近的逐步降至5層及2層高洋房。屋苑並設有數條通風廊，增加自然風的流通，而大廈外牆亦選用大地色系，與周遭環境配合。
建築過程中地盤亦有污水處理系統，經幾重處理才排走污水，亦有特別設計防止污水流入濕地公園。而濕地公園環保團隊及獨立檢測員會同作恒常監察，及定時向有關部門提交報告。
而同系的元朗PARK YOHO更是首個結合濕地保育（私人管理濕地候花園）及住宅的項目，雖然項目並非位於濕地緩衝區內，但位置亦接近，由發展商成功修復荒廢農地變作半自然鹹淡水濕地。新地代理執行董事陳康祺認為，上述兩個案例反映發展可與保育並存。
促寬500米闊準則 騰更多土地
有發展商業界認為，政府應該就濕地緩衝區拆牆鬆綁，例如不應固守500米闊的準則，可以考慮降至200米或300米，變相已可騰出更多土地建屋，皆因現時不少緩衝區內的魚塘已經荒廢甚至填平，甚至變成露天貨倉等，生態價值低，改建房屋更切合社會需求。
香港測量師學會規劃及發展組主席林家輝認為，現時濕地緩衝區一般地積比率甚低，只有0.1倍或0.2倍。「只能夠發展一些1、2層高的樓宇，但發展商起樓根本『無肉食』。」所以能夠成功發展的項目並不多。
環團憂高密度發展 影響生態
他表示，其實自從20多年前政府委託過顧問公司後，已再沒有就濕地進行一次詳細的科學研究，不知道現時政府對於濕地保育及發展的取態為何，故建議政府最好再就濕地進行一次詳細研究。
長春社公共事務經理吳希文表示，濕地緩衝區的土地多年來已屢次受到破壞，例如透過倒泥或斬樹造成污染，而濕地保育區及緩衝區屬緊連的地帶，在緩衝區內作較高密度發展，對保育區內的生態多少都會帶來影響，故發展須三思。
作者：梁振鋒