2014-08-27
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
沒有實際統計、沒有數據支持，或者是對「開放式」這個字眼特別敏感，最近好像頗多這類單位成交。
「開放式」曾被稱縮水屋
曾幾何時，這類單位屬冷門類型，在單幢樓較常見，過去稱為「縮水」單位，因單幢樓一梯一伙或兩伙，每戶瓜分的公用面積太多，使實用率只有五、六成。當然，現時以實用面積計價，沒有了縮水這個問題。在大屋苑中，這類亦非主流成交單位。
從地產頻道搜尋ps.hket.com看看8月一些開放式單位成交：
港島：
跑馬地萬俊花園中層B室，實用面積203平方呎，建築面積338平方呎，開放式間隔，換算實用率其實只有六成。業主以350萬元將單位易手，折合平均實用呎價17,241元。
北角水星街17至19號山河大廈極高層A室單位，樓齡30年，屬一梯兩伙物業，實用面積233平方呎，建築面積則為350平方呎，實用率達67%，全開放式無間隔設計，獲一名用家斥資以300萬元吸納，折合平均實用呎價為12,876元。
九龍：
紅磡御悅開放式，實用呎價達1.4萬元，高層C室，以260萬元沽出，實用面積185平方呎。
紅磡蕪湖居其中2宗交投，包括低層C室，單位實用面積241平方呎，建築面積347平方呎，採開放式間隔，現以331萬元售出，實呎13,734元。
新界：
屯門時代廣場E座中高層6室新近錄得成交，實用面積274平方呎，建築面積340平方呎，原則1房，已改作開放式，無樓睇，叫價260萬元，以262.8萬元沽出，折合平均實用呎價9,591元。
沙田河畔花園D座低層08室成交，建築面積368平方呎，實用面積242平方呎，開放式間隔，實用率只有66%，以333萬元易手，實用面積平均呎價13,760元。
公屋：
黃大仙竹園北邨柏園樓開放式單位以180萬元（綠表價）成交。單位為9座中層23室，建築面積572平方呎，實用面積443平方呎，開放式間隔。綠表未補地價亦要180萬元。
看了這些二手成交，大概了解長實為何勇於大幅調高大埔嵐山的開放式單位，加幅由14至33%不等。
資料顯示，嵐山1期計劃開售21個開放式單位，實用面積由177至195平方呎，地點可以不論、單位面積亦可以不管，反正開放式，有獨立浴室，開放式或獨立廚房，物業有會所、接近現樓……。
純看折實售價，這批開放式單位由177至215萬元左右，看看上文的一眾二手成交，除了以綠表價買入公屋是180萬元以外（綠表已經限制了買家），整體樓價均較嵐山高，在只管總價是否可以負擔的大前提下，自然引起關注。
就算計算平均呎價，折實是10,000至11,031元，與上文的成交比較，同樣只有公屋及屯門樓的呎價較便宜，但市場普遍只計較總體價格是否可負擔的情況下，這類開放式仍有強勁優勢。
短期換樓令成本加重
當然，傳統置業者還是會提醒，購買太小型單位，要留意生涯規劃，若需要結婚生兒育女，有極大機會面對空間嚴重不足的問題，而短期換樓亦令成本加重。至於這股開放式迷你風，是樓價過高，買家愈買愈細下產生的短期潮流？還是社會結構改變，獨居、單身下的產物，相信仍要繼續觀察。
後記：
昨日提到的台灣「巢運」，據報道指出，64個關心居住問題的公民團體，在無殼蝸牛運動25周年的昨天（26日）共同發起「巢運」，號召民眾在10月4日一起上街，夜宿台北市仁愛路，繼承「無殼蝸牛運動」。