2014-01-24
經濟日報
撰文:汪敦敬 祥益地產總裁
欄名:專家論市
正當人們只迷醉在「樓價下跌4至5成」美夢的時候，政府已巧妙地重新格式化房地產市場，在影響樓價的幾個部分做了精妙的工夫。
為了不想令一些讀者盲目去等待樓價下跌，本人將嘗試作解釋及分享影響樓價的4個部分，希望更多人了解市場的結構：
一、市場活動：香港政府推出的連番辣招正是抑壓市場有資產者的活動，透過低溫化令樓價升幅減少和減慢！
二、發展商的營商模式：在曾蔭權當特首的年代，亦是發展商厚利的年代，財團的影響力甚至擴展到大部分日常的生活所需，曾幾何時發展商被負面評價為地產霸權，當梁振英上台後，現在算是讓政府搶回了主導權，透過增加供應及施政上的「軟硬兼施」，發展商經營模式是有機會由「大嚿肉」的厚利年代進入薄利多銷年代，如果發展商能改變過去囤地、揸價、過度促銷、賺到盡的原則，而轉為貨如輪轉去爭取合理的營利的話，這會是市民之福，亦會是長遠令樓價減少暴升的最有效方法。
三、地價：要樓價結構性下跌，不能不看地價，這角度看香港政府才是最大壟斷和既得利益者，但正因此想地價下跌？難矣！任何人當政亦不容易改變或放棄這政府自身的最大利益，何況在施政上，減地價並不等於可以降低到樓價，而且每次政府減地價都會有政黨批評政府向發展商利益輸送，也即是說在政治上，沒有地價大減的條件，地價不減，請問樓價可結構性下跌嗎？
四、建築成本：在環球量化貨幣下，建築成本會急升是必然的現象，未來因為增加供應的關係，人力成本只會更貴。
料今年先跌後升
總結，第1點的影響已反映在市場中，至於第2點，發展商微調價格將在未來3至5個月影響市場，但不久就會面對成本臨界點而停止減價。第3點改變不大，第4點卻會令價格有上升壓力，這就是本人認為樓價在今年先跌後升的原因了。