2014-01-03
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
昨文提到預付樓價升幅，若樓價不升或升幅緩慢，沽貨之時或要損手離場。
近日再有類似個案，大圍名城1期2座南翼高層D室成交，實用面積739平方呎，以888萬元易手，實用呎價約12,016元。據悉，賣家於2011年7月以884.1萬元購入單位，持貨兩年後轉手，帳面輕微獲利3.9萬元。計算各花費好明顯需要蝕讓。
二手藍籌屋苑市場也有類似情況，美孚新邨1期11座高層B室成交，成交價365萬元，單位實用面積約434平方呎，實用呎價約8,410元。原業主於2010年7月以約360萬元買入單位，是次轉手帳面微賺約5萬元離場，計算其他成本同樣蝕讓，似乎類似的個案漸見增多，2010至2012年，以高溢價買入單位的是否列入高危？相信要更多成交作證。
譽東入伙 38%單位放租
那純作長線投資，高溢價買入收租又如何？
日前港島東西灣河有一宗新盤入伙出租個案，可以作為例證說明，譽東現正進行收樓程序，近日該物業租賃放盤相繼湧現市場，迄今放盤已達30個，入場一房單位叫價約1.5萬元。第一項值得留意的是，新盤入伙之時，小業主互相競逐租客所帶來的租金壓力。尤其是原計劃買入待入伙升值放售，但時機不合或當初入貨價過高，此時放售勢將被迫蝕讓，有持貨能力的小業主多轉為收租，變相亦令市場租盤進一步增加。
譽東全數單位只有79個，市場有30個租盤（數天前《經濟日報》報道才25個，新年後再多5個？），約有38%單位放租。剛租出的是譽東低層C室，單位實用面積329平方呎（建築面積424平方呎），擁一房間隔，望小量海景。由於業主見物業於市場放盤量較多，為爭奪優質客，遂將單位以1.4萬元放租，不久即獲承租，折合實用呎租43元，稍低市價約5%。
據悉，新租客為專業人士，業主則於2011年（7月開售）以565萬元購入物業，即實用面積呎價高達17,173元。翻查差餉物業估價署資料，該年7月港島區431平方呎以下單位，平均呎價是8,628元，換言之，該新盤是以港島平均住宅市場價高1倍買入。
唐榮假設買家當年入市準備作收租用途，當時的「算盤」是怎樣打的？
同樣採用差餉物業估價署的資料，2011年7月港島區431平方呎以下單位，平均每平方呎月租是36.3元，若租金以每年10%幅度上升，事隔兩年半左右，現時入伙每平方呎租金應該升至46元左右，月租大約可達15,100元，以565萬元計算，當時推算回報率約為3.2%。其實與現時租出可享回報約3厘的水平相若。
高溢價入貨 減價轉租免損手
這位高溢價買入博長線的投資者，似乎接近原定目標，但依照上述資料，當時港島431平方呎以下單位呎價是8,628元、呎租是36.3元，換言之，買入一個431平方呎以下港島單位，2011年7月大約需要371萬元，租值大約是15,600元左右，回報率高達5%水平。
如果業主當年買入譽東時，是參考市值平均5%的預期回報買入，以565萬元計算，業主是希望入伙收樓時能夠每月收租23,500元，實用呎租高達驚人的71.4元嗎？
近年資金缺乏投資渠道，買磚頭保值似乎是不少人的共識，聞說早前一些新盤，大量長線投資者買入準備作收租用途，尤其是發展商提供的稅務優惠，減少辣招造成的額外財政支出，吸引更多收租客入市，有市場人士估計，個別新盤收租客可能高達7、8成的高水平，而且更多集中購入開放式至兩房的小型單位，若以項目1,000個單位計算，依照市場人士估計，入伙之時有700、800個租盤同期搶租客，相信減租「場面」將會相當震撼，當然，附近的二手租盤亦會受池魚之殃。