2021-03-03
經濟日報
據悉，中國恒大(03333)元朗和生圍地皮，發展商近期完成42億元補地價，屬於近三年最大額的補地價，總地價成本將近90億元，日後賣樓呎價要逾1.6萬元才有利潤。
鄰近元朗加州花園的和生圍項目，原本是由恒地(00012)所持有，在2019年中以47.05億元出售予恒大，並在去年中完成交易。
由於地皮原本屬於農地用途，要轉作興建大型私人屋苑，須先向地政總署補地價作原址換地。據了解，發展商最新完成的補地價金額約42億元，屬於新地(00016)在2017年11月為西貢十四鄉項目補地價158.9億元之後，近3年最大額的補地價。
每呎樓面地價達9972
如果以項目可建樓面約89.3萬平方呎計算，即每平方呎補地價約4,703元，相較鄰近新地、置地的石湖圍項目在2019年中補地價每平方呎4,317元，則略高9%，反映地皮位置及項目景觀等因素。
連同恒大在一年多之前的買地成本47.05億元，和生圍項目的總地價將會達89.05億元，即每平方呎樓面地價達9,972元，計及每平方呎約4,000元的建築成本、「10%發水」、8成實用率等因素，粗略估算日後發展商即使「成本價」賣樓，實用呎價要逾1.6萬元；以兩成合理利潤計算的話，售價或要達2萬元水平。
據EPRC經濟地產庫顯示，現時樓齡約26年的加州花園實用呎價約1萬元左右，而樓齡約13年的葡萄園實用呎價則約1.1萬元左右。
皇宮屋市值料40億元
和生圍原本在恒地手上規劃逾10年，今次經過恒大補地價之後，終於有望落實發展。按照發展商獲城規會批出的方案顯示，項目將會分4期興建268間洋房，當中最大的一間皇宮屋樓面面積近25萬平方呎，以上述推算的「成本價」1.6萬元計算，該皇宮屋市值高達40億元。
該幢皇宮屋樓高近30米，遠高於項目其他洋房，將有3層高，設有獨立升降機，每層也劃有電梯大堂，地下有停車場，設7個泊車位，並有多間工人房。而整幢屋內共有9個大客廳，6間睡房及2個巨型套房，並提供中、西兩個獨立大廚房、飯廳、遊戲室、兩間溫習室及會議室。
作者：余敏欽