2021-03-02
經濟日報
財政司司長發表了新一份財政預算案，就土地及房屋部分而言，沒有甚麼驚喜，大部分內容亦是預期之內。
就土地供應方面，財爺指出2021/22年度賣地計劃共有15幅住宅用地，及3幅商業用地，預計分別可供興建約6,000個住宅單位及提供約48萬平方米商業樓面面積。他指出，賣地計劃的住宅用地，加上鐵路物業發展、私人發展和重建及市區重建局項目，預計全年的潛在土地供應可供興建約16,500個單位。
另外，因應最新的經濟情況和市場反應，政府正研究把東九龍區5幅商業用地改劃作住宅用途，如證實可行，計劃在今年啓動法定城規程序改劃用途，初步估計共可提供約5,800個私人房屋單位。
而港鐵(00066)和政府部門正全力推進小蠔灣車廠用地發展，目標是於2030年前後首批約6,000個公、私營房屋單位陸續入伙。整個項目完成後提供約2萬個單位，約一半為公營房屋。
筆者估計2020/21年賣地收益（包括一鐵一局和補地價項目）只有大約港幣650億元，按年減45%。由於疫情重創經濟，估計土地收益會繼續維持在低水平，尤其是補地價金額。以現時政府財政下，預期政府會嘗試從不同渠道增加收入，賣地會是其中一種方法，因政府在賣地上有主導及主動權，補地價等其他土地收入相對被動。如果在疫情沒有大變動的情況下，相信政府會積極推地「跑數」。
中環商地啟德地成焦點
2021/2022年土地收益能否回復到之前的過千億水平，主要靠中環海濱地皮及啟德的「新住宅地」能否在2021/22財政年度順利批出。重量級地王中環新海濱用地將於今年6月截標，估計地皮值約371億至403億元，如成功出售可增加市場信心及增加庫房收益。另外，如東九龍5幅新改劃住宅用途的土地均能批出，2021/2022年賣地收益可望達到港幣900億至1,000億元。
另外預計政府今年內有望公布一批有潛質作住宅發展的棕地群，以增加中長線土地供應。中短期而言，新界北會是未來土地供應的「糧倉」。
另外，政府推行的「標準金額」徵收補地價，以加快工業物業重建，筆者希望政府能夠盡快訂下細節，並消除各大持分者的擔憂，以縮短發展時間表，鼓勵更多工業重建活動。我們亦支持將一些入住率低的酒店及賓館改變用途為過渡房屋的構想，同時須審慎考慮實施細節，並訂立退出策略。
總體而言，香港住宅市場需求受到支持及低息環境令樓價維持高企。除了探討新增土地的方案外，希望政府積極研究取消或修改額外印花稅（SSD）措施，增加二手市場住宅供應及流轉，令市場恢復秩序。至於去年底起取消非住宅物業雙倍印花稅，刺激工商舖的成交量上升，但市場上並沒有出現炒賣情況，價格未見明顯反彈。在「撤辣」效應及低息環境帶動下，相信工商舖後市成交量仍會得到支持。
撰文 : 林浩文 萊坊執行董事及估價及諮詢部主管