2014-08-27
經濟日報
撰文:蔡志忠 亞洲地產董事總經理
欄名:專家論市
西環近40年舊樓房間面積80平方呎，租金叫價8,000元，引起市場一片譁然。
呎價高達100元的劏房，也受到一眾傳媒廣泛報道，媒體的用意，當然是想讓全世界都知道香港租金有多高，希望事件引來各方關注，盡量遏抑租金的快速增長。
眾所周知，租金急升，會帶動通脹上升，樓市也會跟着上升。媒體的出發點是好的，然而過於渲染效果卻適得其反，西環舊樓租金尚且每呎100元，那北角、銅鑼灣或中環應該要價多少？聰明的業主和收租佬看在眼裏喜上心頭，大家都懂得相互比較，於是你精我不笨，你加租我也加租，高昂的租金就是這樣形成。
人們常說香港樓價高是炒家所為，其實是錯誤觀念，港府這幾年推出樓市「3項辣招」，成功將炒家趕出市場，為何樓市仍然有向上趨勢？主要是因為土地供應不足，香港地少人多，住屋剛性需求大，租金和樓價易升難跌，辣招封鎖二手樓成交，另方面也捆綁了業主放盤，其最大的功能是打壓市場的流通量，未能幫助市民改善居住環境。
發展商轉攻 中小型單位
不過，這邊廂二手市場交投疏落，那邊廂一手樓卻成交暢旺，地產發展商看準時機，轉攻中小型物業市場，紛紛變陣推出細單位，2房、1房甚至開放式單位大受歡迎，如大埔嵐山、將軍澳天晉等等，均錄得銷情暢旺或大幅超額認購登記。其中長實發展的大埔嵐山，其開放式小單位，短期重推時加價竟然達13%至32%，可想而知小型單位受追捧的瘋狂程度。
所謂「窮則變，變則通，通則久」，大陸經濟放緩，新政府上場努力打貪，加上港府實施樓市辣招，均使豪宅、一線舖位及商廈受壓，大價物業市場交投量愈來愈萎縮，發展商、大業主、投資者及地產代理都開始改變策略，地產發展商轉推中小型單位，連全層商廈也改圖則分間細單位發售，至於商舖市場，近年亦出現多個大商場分拆成細舖仔出售的成功例子。
香港資金充裕，作為投資者的樂園，自然有許多衍生工具供大小投資者選擇，如政府發行的iBond債券年息有4厘、分拆車位或細舖仔投資回報有5厘等等，均大受小投資者歡迎。
既然市場有如此龐大需求，相信細碼物業的穩健投資回報，將會維持旺勢一段時期。