2014-01-24
經濟日報
撰文:蘭茜
欄名:樓市放大鏡
辣招影響下，換樓客入市態度顯得審慎。不過，樓價低於400萬元的3房備受換樓客垂青，全因為樓價低企之餘，仍可承造高達9成按揭，極切合渴求3房的換樓一族。
直覺上，樓價低於400萬元往往是兩房戶的上車盤，牛頭角淘大花園兩房戶逾350萬元方可入場。沙田第一城細3房戶樓價介乎450萬至500萬元，更遑論低於400萬元買3房。
但實際上，部分地區和屋苑不乏低於400萬元的3房戶之選，當中包括天水圍嘉湖山莊、屯門新屯門中心和粉嶺花都廣場等。一名換樓客以約348萬元購入粉嶺名都一個實用面積454平方呎3房戶。
而近日新屯門中心接連錄得多宗樓換樓個案，其中1宗業主以280萬元沽出其兩房戶後，即以370萬元購入同屋苑一個3房單位，一賣一買，業主加90萬元，便實現換樓之夢。由兩房換3房戶，由原本得1個浴室單位，換了個半廁（即分別有1浴室和1廁所）單位，提升家人的居住空間，起碼一家人在上班返工的繁忙時間，不用爭廁所。
辣招生效後 中價樓交投減慢
無可否認，辣招生效後，中價樓交投量持續減慢。換樓客入市步伐大不如前，非實力派換樓客亦不敢毅然實現換樓行動，如西灣河嘉亨灣和北角城市花園去年買賣市場每月僅錄得單位數成交。
論銀碼，嘉亨灣和城市花園3房戶動輒千萬元，換樓客要提升居住環境亦要有足夠銀根，這類樓價亦只能承造5成按揭。假設樓價1,000萬元，按5成，買家要付500萬元作首期，首期高過細價盤的樓價。
相對地，低於400萬元3房戶有市場價值，主要是能真正迎合市場需求，加上有實際需要的家庭，在能力許可下，仍會落實換樓行動。