2014-08-26
經濟日報
撰文:柯興捷 富山地產行政總裁
欄名:專家論市
近期細碼樓不斷出現癲價成交，確實令人感到不安，難以理解，但仍有不少人繼續以供應不足去解釋樓價攀升的現象，我覺得是陳腔濫調，原因是住宅供應短缺，已非始於今天。
反而在梁特首上場以後，連市區細地也設法起牙籤公屋，因此，供應短缺的現象，只會逐漸得到紓緩，而不會進一步惡化。
究竟是甚麼原因刺激買家不約而同入市，推動最近細碼樓屢創癲價呢？我認為建築成本的嫌疑最大。
早在今年初，發展商在旗下新樓盤的發布會上，便主動公開私樓的建築成本，每呎普遍在3,000、4,000元，豪宅項目更達到5,000元以上。發展商公開建築成本的目的，我猜想是要令買家確信新樓水位有限，所以售價不可能再有下調空間。果然，各大一手樓盤的銷情大有起色，買家顯然已接受發展商的說法，相信入市不再吃虧所致。
到了今年6月中旬，房委會也公布了新居屋的粗略成本造價，每單位約介乎87萬元至165萬元，同時，更指出一個公屋單位建造費用是70萬元，如果地盤偏遠，建造費可能更高達100萬元一單位。
適量輸入外勞 工資合理化
試以中小住宅例子說明建築成本對造價高低的重要性，就以屯門區的純住宅地皮為例，平均樓面價每呎約3,000元，再加建築成本下限每呎3,000元，建造成本每呎已超6,000元，當中建築成本相對比重達50%，當然對日後發展商的定價考慮，舉足輕重，大有影響。
因此，要弱化樓價上升動力，除了要設法增加土地供應之外，還必須從減低建築成本着手，而建築成本包含建材和工資兩部分，各佔成本一半，由於建材是進口的，價格取決於市場供求，香港政府確實無能為力。
但是，我們的確可以透過適量輸入外地勞工，參與建造公營房屋，通過將建築工資合理化，降低建屋成本，讓基層市民繼續有機會以較低價錢購買居屋上車，或者入住廉租的公屋。