2014-08-26
經濟日報
撰文:林浩文 萊坊高級董事及估價及諮詢主管
欄名:專家論市
自今年3月起，已有意見指出必須要削減來港自由行數目，以及削減20%的內地訪客數目。有關意見提出後，已有不少零售業人士表示反對。
事實上2013年，自由行旅客在本港消費額已達到1,100億港元，佔內地旅客來港消費額1,700億港元的65%。因此若限制自由行來港的數目，將對本港的零售業帶來壓力。
雖然有關措施尚未落實，但內地旅客需求已有轉變。零售商現正因應消費者的轉變，將積極推出優惠及開拓低價品牌的市場。
旺角尖沙咀 吉舖較年底倍升
受自由行消費減弱影響的珠寶金行等高端行業亦改變擴充策略，雖然最近業主叫租回軟，但市道仍疲弱，開舖態度審慎。自由行消費模式轉變，旅客消費意慾下跌，本港零售市道持續放緩，租戶承租態度亦不及以往進取。
近月四大核心零售商舖區空置率增加，旺角區7月約有50間「吉舖」，較去年12月上升1倍多。而尖沙咀空置商舖數量亦近100間，亦上升1倍多。其中銅鑼灣「吉舖」也增至130間，上升55%。不少旺區商舖業主面對現實，個別更願意下調租金叫價，即使部分舖位仍能加租，但升幅亦明顯收窄。
本港舖租近年雖然急升，現有下調壓力，但調整幅度卻未必很大。原因之一是核心區供應難以增加。本港商舖的新供應本來就不多，尤其是一線核心區如銅鑼灣、旺角等，發展密度極高、難再藉大增供應以遏抑租金，故本港舖租尤其一線核心區，調整幅度或有限。
另外業主持貨力強，不少商舖投資者是財政實力雄厚的資深投資者，其持貨能力尤其強勁。
現時旺區租金較3年前高出約60%，現有租戶續租時業主無可避免會加租，但相信市場會有承接。而且，如果業主願意減租，相信曾經遷出的租戶會重返旺區，實際影響不大。
今年上半年整體街舖的物業價值及租值都上升0.8%，筆者估計下半年一線街舖租將會橫行，但二、三線街舖的跌幅將會較大。
商場爭商戶 二線舖租料回軟
筆者亦預測國際及中檔次零售商將主導市場，以配合內地旅客對中低檔次貨品日益增加的需求。零售商被優質商場的租金及人流吸引，二線街舖將面對更劇烈競爭，其業主對租金議價態度回軟，並有機會減價放租。當2015年零售額逐漸回穩，零售商及業主將回復信心。
今年本港舖租或現10年來首次下跌，惟商舖尤其核心區供應有限，且業主持貨能力較高，租金縱跌亦勢緩慢。長遠而言，租金不會無止境的上升，香港商舖租金上升周期很大程度上取決於遊客的消費金額，尤其是國內遊客，以及各大跨國品牌在香港及中國區內的發展策略及速度。另外，本港商舖租金縱在旅業趨緩下受壓，惟整體舖租卻難大跌，尤其本港商舖樓面供應不足已成結構性問題，本港零售銷售額在過去4、5年增長近倍，同期商業樓面面積卻僅得單位數增長，商舖供應長期追不上零售業需求增長。
解決方法是大量增加商業樓面供應，既助各行各業可以較相宜租金經營，也可便利民生。港府積極覓地建住宅的同時，亦要兼顧工商業需求，如加快拓展東涌、邊境等地區，亦要加力積極推動其他計劃以增核心區商舖供應。惟港府覓地要有成效，還需得到市民的支持。我們應從發展與保育之間力求平衡，如此才能令香港可持續發展，助港人改善生活。