2021-01-18
經濟日報
疫情下去年商用物業市場受衝擊，仲量聯行認為，今年市況可望勝去年，而商舖市場調整大，看好今年投資價值。相比之下，商廈市道需時回復，交投料不及商舖活躍。
去年疫情影響，投資市場非常淡靜，據仲量聯行資料顯示，成交價逾2,000萬元的商用物業交易總額，去年按年下跌27%至542億元，為環球金融危機後最低。買賣交投上，逾億元寫字樓及舖位買賣，分別僅26及45宗，較2018年高峰期跌71%及36%。
經濟衰退下，甲廈受到租賃需求疲弱及空置率上升拖累，整體價格於2020年下跌20.5%，街舖價格則下滑32.8%。寫字樓價格回落，也導致投資者對參與活化工廈計劃以重建工廈的意慾降低，分層工廈價格因而回落7.5%。
疫情緩和 投資者料重返
仲量聯行香港資本市場部主管陳國章認為，隨着疫苗出現，預計在基本因素理想下，投資市況勝去年。他認為疫情持續一年，相信最壞時間已過，今年氣氛定勝去年。
本港投資者有3大類，香港、內地、基金投資者，香港投資者只是睇定一點，隨着疫情緩和，定會重返。最近舖位市場交投反彈，已是投資市場向好的先兆，至少反映減價後有興趣承接。他指，市場基本因素不差，「資金仍充裕，現在不像1997年，金融業被拖垮，今次金融業很穩定，香港金融中心地位長線看好，加上利息低，今年大額買賣可望略為反彈1至2成。」
投資項目上，他較看好舖位反彈，主因價格及租金已明顯回調，商舖市場的租金較高位跌7成，現租金水平等於03年沙士時期。當疫情好轉，會出現報復式消費，而商舖市場是即時受帶動，故相信舖位價格可從谷底回升。
他分析，地區商場及舖位具投資價值，住宅區商場的傳統租客為超市、銀行、地產中介，疫情下租金仍穩定，生意影響不多，經濟環境在疫情下欠佳，業主願減價，回報率可達3厘以上。過往10年，商舖達4厘回報非常罕見，當租客受疫情影響較少，價格可回升5至10%。
工業市場 數據中心受歡迎
至於寫字樓，他認為不及商舖樂觀，「寫字樓租金仍有下跌壓力，今年料跌1成，即使疫情好轉，商業活動未必回復，畢竟歐美情況難料，外資公司研究生意部署，是宏觀環球狀況。當機構收縮及停止擴張，租務需求轉弱。因投資市場睇租金升跌，估計寫字樓不及商舖活躍。」話雖如此，他認為甲廈單位亦有調整，同樣可吸引投資者留意。他指，該行近月分別促成兩宗甲廈買賣，分別為金鐘遠東金融中心全層，以2.376億元易手，呎價約2.2萬元，成為多年新低。另外，中環美國銀行中心中層單位，以約1.4億元沽出，呎價約2.4萬元，呎價計屬該廈自2013年後新低，反映當價格回落，漸出現承接力，預計今年表現亦較去年好。
工業市場方面，他料倉庫及數據中心相關物業可看高一線，「工廈市場有三大類，一是有活化概念；二是傳統工業、數據中心之用；三是分層工廈買賣。我較睇淡活化概念，因寫字樓租金向下，活化的吸引力下降。最睇好是倉庫需求，疫情下不減，而數據中心更是受歡迎。」
作者：梁建國