2021-01-04
明報
【明報專訊】新一期居屋的攪珠結果已經公布，供應量高達7000伙，不過要在數十萬份申請中入圍並非易事；今年的新居屋供應伙數又再回落至約4000伙。與其等待運氣降臨，不如在市場上選擇有能力負擔的物業。以下將搜羅全港400萬元以下之物業，並分析首期開支、負擔能力等因素。
明報記者 黃清瑤
2020年本地樓價受社會運動及新冠病毒疫情因素影響而調整，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數CCL上周四（12月31日）報176.22點，按周升0.2%，惟全年錄得跌1.07%。坊間有其他調查報告顯示，11月的全港平均實用呎價約為1.6萬元，若以400萬元計算，即可買入250方呎的單位。
假設申請人為首次置業，若購入400萬元的物業及敍造九成按揭，首期開支為40萬元，印花稅為9萬元，經紀人佣金及律師費約為5萬元，置業總成本為54萬元。不同類型的住宅例如單幢洋樓、唐樓、村屋等一般較難敍造九成按揭，因此最好選擇全新、二手私人住宅或已補地價的居屋。
新界西元朗尚築370萬 惟交通欠便利
全港九新界樓價較廉宜的主要集中在新界西，根據中原數據顯示，上周平均成交價介乎9823元至16578元，大型屋苑嘉湖山莊上周平均呎價為10082元。不過該屋苑面積由582方呎起，平均樓價接近600萬元。其實天水圍、元朗大部分屋苑呎價都較低水，不過大部分面積較大，較難找到400萬元以下盤源。
地產網站的資料顯示，元朗尚築一個實用面積244方呎、售價為370萬元的高層單位，平均呎價約1.52萬元。儘管樓價廉宜，但樓盤距離輕鐵站需要10分鐘步程，而且附近車位不足，交通問題需留意。
尚築於2015年落成，容易做到九成按揭，連同首期及其他雜費，上車成本約為50萬元。一般而言，按揭成數超逾六成，貸款人都需要加借按揭保險，若選擇月供方案，即總還款額為1.46萬元。壓力測試方面，假設利率上升3厘至5.5厘，每月入息需要達到3.2萬元。
新界東選擇多 太和中心達294方呎
至於新界東的平均呎價則較高，上周平均成交呎價介乎1.2萬元至1.85萬元，但位於沙田、大埔的低價盤源較多，例如沙田翠華花園，一個實用面積215方呎的中層單位，售價為390萬元，即平均呎價約1.8萬元。另外位於大埔嵐山一個177方呎單位，售價為338萬元，即平均呎價約1.9萬元，壓力測試下要求購買者每月入息達3萬元。
其他較廉宜的選擇包括有262方呎的大埔翠屏花園，售價368萬元；294方呎的太和中心，售價400萬元；293方呎的粉嶺嘉宏中心，售價395萬元。另外一個實用面積330方呎的已補地價居屋明雅苑，售價為420萬元，平均呎價1.27萬元。
港島區已補價迷你居屋呎價1.7萬元
至於港島區，一般屋苑呎價1.4萬元起跳，就連未補地價的綠表居屋，呎價已經迫近9000元。若要在該區置業，只可以選擇已補地價的居屋。地產網站顯示，筲箕灣東欣苑實用面積212方呎的低層單位，售價為360萬元。
九龍區可選200方呎「納米樓」
至於九龍區方面，旺角、油麻地及深水埗較多400萬元以下的盤源，但大多數為唐樓或單幢洋樓，黃大仙、土瓜灣會有較多二手私人住宅單位可供選擇，不過只限200方呎的「納米樓」，例如黃大仙鑽嶺一個198方呎單位，售價為368萬元、長沙灣Ava 228的400萬元選擇介乎151方呎至203方呎，另可考慮土瓜灣迎豐。
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