2020-12-17
明報
【明報專訊】港府政策是主導樓市的決定性因素，除主宰供應的土地政策外，由於大部分港人置業均要借按揭，按揭政策變化對樓市亦有重大影響。任職按揭轉介行業逾20年的經絡按揭客戶服務部首席副總裁曹德明接受專訪時指出，受惠港府去年10月分別放寬800萬及1000萬元或以下住宅按揭成數至九成及八成後，今年首11個月逾600萬至1000萬元住宅註冊量急升，他認為可進一步放寬1000萬至1500萬元按揭成數，幫助用家換樓。
特首林鄭月娥去年10月發表《施政報告》將九成及八成按保的樓價上限分別調高至800萬元及1000萬元，為首期不足而具供款能力的用家提供更多置業選擇，俗稱為「林鄭Plan」。曹德明引述土地註冊處及美聯物業數據指出，今年首11個月逾600萬至1000萬元住宅註冊量達17,834宗，較去年同期12,053宗急升48%；作為比較，600萬元或以下住宅註冊量按年則下跌6.8%至18,981宗，而逾1000萬元住宅註冊量亦微跌3.3%至6007宗（圖1），「林鄭Plan」的影響立竿見影。
曹德明解釋，在「林鄭Plan」前，購買600萬元或以上住宅普遍要付五成首期，涉資至少300萬元；而在「林鄭Plan」實施後，購買800萬元以或下住宅僅須付一成、即最多80萬元作首期，購買800萬至1000萬元住宅僅須付兩成、即最多200萬元作首期。由此可見，「林鄭Plan」推出後，的確令購買逾600萬至1000萬元住宅所須支付的首期大減，有助釋放購買力。
「林鄭Plan」推出後 中價樓量升價穩
至於今年首11個月的600萬元或以下住宅註冊量的跌幅（6.8%）較1000萬元以上的跌幅（3.3%）大，曹德明認為，主要原因是新冠病毒疫情對基層影響較大，因此亦打擊「細價樓」的購買力。
正由於「林鄭Plan」具影響力，地產代理業界近月一直建議港府放寬逾1000萬至1500萬元物業按揭成數上限，但林鄭在上月《施政報告》並未有這樣做，而財政司長陳茂波上月底在網誌解釋，「現時住宅樓價與2010年引入需求管理措施前水平相比，累計升幅超過一倍。即使本港經濟持續5個季度呈負增長，期內住宅樓價累計僅回落不足3%，反映住宅市場仍然堅挺，住屋價格仍遠高於一般市民可負擔水平」。
不過，曹德明指「林鄭Plan」推出後，雖然逾600萬至1000萬元住宅成交量的確明顯上升，樓價卻大致維持平穩，故建議港府適時放寬逾1000萬至1500萬元按揭成數至七成。
銀行去年9月大減優惠 轉按額急跌
另外，曹德明引述金管局數據，指今年首10月本港新批出按揭貸款額及宗數為3552億元及76,972宗，比去年同期的3867億元及92,531宗，分別減少315億元及15,559宗或8.1%及16.8%；當中，期內轉按貸款額及宗數分別錄得536.5億元及14,812宗，與去年同期比較，下跌58%及56%（圖2）。
曹德明解釋，隨着本港去年中爆發社會運動，經濟陷入衰退，宏觀風險增加，銀行於去年9月開始減少予客戶的轉按優惠，例如以貸款額計算的現金回贈由2%逐步減至零，息率亦上調，令轉按吸引力大跌。他預計，新冠病毒疫情爆發第四波，將再次打擊本港經濟，最新失業率亦維持高位，料本港就業市場將持續面臨壓力，在企業信貸風險持續增加、按揭業務利潤低微，以及資金成本相對高企的情况下，料銀行將繼續以審慎態度處理按揭業務，繼續減優惠，轉按宗數料繼續低企。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]