住宅租金漲 續撑樓價

撰文:唐榮 欄名:專家樓論 樓價升未停，租金亦瘋漲，亦反過來為樓價提供支持力，唐榮計算了一些簡單數字，只要市場願意收取相同的回報，租金升幅其實可以帶來樓價相同的帳面升幅。 利嘉閣地產研究部一份報告指出，暑假租賃旺季展開，中小型住宅租金全面上揚，單月漲幅更罕有超越2%水平，升勢凌厲。綜合利嘉閣地產研究部數據所得，7月份全港50個指標屋苑的加權平均建築呎租報26.37元，較6月份的25.80元平均上漲2.2%外，更創出歷史新高。 租金升幅 催谷樓價升幅 該報告估計，8月份仍屬租賃市場旺季，租客潛在數量仍多，不過，鑑於目前二手租盤供應已所餘無幾，供求失衡勢必進一步加劇；此外，業主議租寸步不讓，加速租金升勢，預料8月份中小型住宅租金仍有2%至3%的上升空間。那結果兩個月下來，租金或會被推高5%的水平，樓價會否有相同的上升速度？ 以一個價值1,000萬元單位，回報3%計算，月租是2.5萬元、年租金收入30萬元。假設每月租金上升5%，至26,250元，年租金31.5萬元，樓價不變，回報率升至3.15%。不過，如果業主把單位以1,050萬元連租約放售，回報率維持在3%的水平，新買家願意接受及承接，結果樓價便同樣推高5%。同樣情況，準買家接受3%水平的回報，假設上述單位租金上升10%，由2.5萬升至2.75萬元，年租金收入33萬元，原市值計算，回報升至3.3%。業主見收租理想，放售單位價格升至1,100萬元水平，回報率下調至3%，同樣新買家願意接受，那樓價便由1,000萬元升至1,100萬元，樓價升幅同樣有10%。 換言之，這是根據買家可接受的回報水平調整叫價，當租金上升，使物業的回報率上升，便提供了一定空間給業主加價，只要市場普遍接受「合理」的回報水平（現時認為3%已相當不俗），願意承接單位，樓價便會「被」推高。 新界租金漲幅大 名城升勢強 該報告又提到，按地區劃分，新界區指標屋苑租金上月漲幅較大，分區租金按月上漲2.3%，其中名城租盤備受中產家庭及內地學生追捧，屋苑租金單月急漲7.2%，升勢最強，至於麗城花園、灝景灣、碧堤半島及錦綉花園的租金亦分別上升5.0%至6.9%不等。九龍區指標屋苑租金則按月報升2.2%，排名居次，其中淘大花園、將軍澳廣場及都會駅租盤稀缺，屋苑租金因而單月飈升4.8%至5.1%不等，走勢亮麗。至於港島區，兩大龍頭屋苑太古城及海怡半島租金按月急漲4.1%及3.4%帶挈下，直接拉動該區8個指標屋苑租值上月平均上升1.9%。 另外，同期50指標屋苑則累錄租賃成交1,181宗，較6月份的1,152宗增加3%，單月租賃宗數則創近11個月新高。