2020-11-05
明報
【明報專訊】近日重現個別新盤為買家提供不需入息證明的「呼吸Plan」，屬近年罕見。按揭轉介公司星之谷銷售營業總監莊桂雯在專訪中分析，由於臨近年底銀行不積極審批按揭，加上部分受新冠病毒疫情影響收入的置業者根本難以提供收入證明向銀行借按揭，故此發展商提供「呼吸Plan」幫助買家上車。但她提醒，選擇「呼吸Plan」要知道相關按揭貸款利息較高，而且不一定可以成功申請「呼吸Plan」。
受累A股泡沫爆破及人民幣貶值，恒指在2015年6月起曾在短短8個月內大跌近10,000點，2016年2月低見18,278點，當時本港地產商為了促銷新樓盤，推出由自己旗下或其他財務公司提供的高成數按揭，最高可借九成，而且不需要申請者提交入息證明或進行壓力測試，即不必審查買家的入息、供樓能力，部分初期更可只還息不還本，被稱為「呼吸Plan」，意思是有呼吸的人都可以此計劃借錢買樓。
莊桂雯分析，「呼吸Plan」對於置業者有兩大吸引力，首先是可以借高成數按揭，個別進取的計劃更容許首幾年還息不還本，第二是不需要壓力測試，對部分買家有吸引力。
息率明顯高於一般按揭
不過，莊桂雯亦提醒，「呼吸Plan」對比由銀行批出一般按揭貸款的息率明顯較高。事實上，記者翻查現時某一新盤的其中一個「呼吸Plan」資料，首24個月、25至36個月及其後全期的按揭利率分別為「P（最優惠利率）-2厘」、「P-1厘」及「P+1厘」，假設P為5厘計算，有關按揭利率分別為3厘、4厘及6厘，而目前主要銀行的傳統按揭利率分別為「P-2.5厘」（即2.5厘)及「H（1個月銀行同業拆息）+1.45厘」（現約為1.89厘）。
另外，莊桂雯指出，「呼吸Plan」跟「二按」也有分別。她解釋，所謂「二按」，是置業者向銀行取得相等於樓價的五成至六成傳統按揭貸款（一按）後，發展商再額外提供一定份額的按揭成數，雖然「二按」的按揭利率也會高於「一按」，但由於只是整筆按揭貸款的一小部分，供款壓力也不算太大。作為比較，「呼吸Plan」則是全筆貸款由財務公司批出，故此全筆貸款也會以較高的按揭息率計價。
變相與發展商對賭樓價
莊桂雯分析，「呼吸Plan」一般也會有3年的「蜜月期」，以上述例子來說，也是第36個月後按揭利率才由「P-1厘」大幅攀升2厘至「P+1厘」，故此某程度上，置業者選擇「呼吸Plan」，也是與發展商對賭，博3年後樓價錄得可觀升幅後出售物業，或屆時可以將「呼吸Plan」轉按至銀行提供、較低息的按揭。她舉例說，在2016至2017年期間發售的海之戀等多個荃灣新盤樓價至今升幅凌厲，當時以「呼吸Plan」入市者，料已賺取理想盈利。
不過，近年也有一些買家以「呼吸Plan」入市而虧損的例子。莊桂雯指出，屯門滿名山幾年前銷售樓花時，也以「呼吸Plan」作招徠，而該「呼吸Plan」的優惠利率期過去後，當年不少以「呼吸Plan」買樓的人，因為各種因素不能轉按至銀行較低息的傳統按揭，今年開始須以高達5厘的利率來供樓，難以負擔，結果要以低於買入價止蝕離場，故此該盤近月亦有較多蝕讓個案。
設額度限制 非保證獲批
總結是次訪問，莊桂雯指出，銀行每年批出按揭貸款是有額度限制的，臨近年底，額度便已接近用完，故此銀行在11月及12月一般會相對收緊按揭政策，加上今年適逢新冠病毒疫情，銀行審批按揭貸款也就更加審慎，「客戶一來未必借到高成數，二來花紅未必計入收入，三來壓力測試會嚴謹執行，要收入相對高才可借到按揭」；在此大環境下，個別發展商在此時間推售新盤，便要以「呼吸Plan」來吸客，「發展商不會要求壓力測試，亦不會特別嚴謹去審查貸款者的收入，相對上，也算是幫助市民置業」。
不過，莊桂雯提醒，雖然被稱為「呼吸Plan」，但實際上不是每個人向發展商申請有關計劃均會獲審批，一般來說，新盤可銷售單位中會有三成至四成買家採用「呼吸Plan」，一旦接近限額，發展商便會放慢審批，所以有意以此方式置業的人士一定要量力而為，「不要聽代理說一定借到呼吸Plan，便急不及待簽字買樓，過去有一些個案，置業者的呼吸Plan申請不獲批，需要向財務公司借年息率逾10厘的私人貸款才可勉強上會」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]