2020-10-27
經濟日報
在新冠肺炎下，香港現時面臨內外交戰，無可避免會影響經濟及地產市場，現時香港失業率高企，政府的「保就業」計劃及其他紓緩措施的成效仍是未知之數。但企業生意差，許多中高層收入也大受影響。但現時樓市十分「畸形」，住宅樓價仍然高企，但商用物業已下跌許多。
近年迫使愈來愈多市民轉投海外物業，如英國、澳洲、美國、日本等。近有部分買家投資非主流市場如柬埔寨及杜拜等地。有部分海外物業「入場費」不高，收樓後最初幾年又有年租金回報，或有回購保證。由於樓價低及有租金保證，許多買家認為回報吸引，因此斥資置業。但「隔山買牛」有一定風險，要先做功課才可投資。
買樓前先清楚了解你購買物業的原因。是作海外投資？還是用來成為你的第二個家？兒女讀書或移民？當了解當中原因後，尋找一個合適的物業地點和後續的法律程序都會變得較為容易。
買家投資注意事項
筆者近幾年已寫過許多海外物業投資的文章。筆者認為房地產是首選的長期投資工具，投資海外物業也可分散風險及增加回報。但對非專業的投資者，「隔山買牛」風險很大。筆者不厭其煩提醒讀者，不管在甚麼海外地方，買家在海外買樓作投資或自用時應注意以下事項：
年期：跟香港不同，許多海外國家的土地大致會分為完全擁有地權（Freehold）及土地租借權（Leasehold）。
了解當地經濟和社會狀況：在投資前先了解當地的生活成本及社會情況，這有助預計購買物業後的財政支出及當地的承擔能力。
項目代理的選擇：近年愈來愈多買家及投資者到海外買樓，相關物業項目代理亦百花齊放。對買家而言，找一家有信譽的代理是十分重要。
樓盤資料、市場情況及地段升值潛力：索取售樓書，初步研究樓盤的位置、單位面積及售價等。以面積為例，許多國家對「實用面積」的定義都不一樣。若是購買樓花，應花點時間了解發展商及代理的紀錄，如條件許可，更應先到當地參觀示範單位。
認購單位及選擇付款辦法：詳細了解發展商及代理派發的置業須知。另外，現時發展商提供很多不同的優惠付款方法。
稅項及物業管理：各國有不同稅制，部分國家有物業增值稅。另外，物業或資產管理亦會收費。
計算購買能力：買樓首先了解自己生活或投資需要，計算要繳付首期的金額及每月供款，再仔細分析自己的負擔能力。
滙率波動：在海外買樓投資時，買家要注意借貸貨幣的滙率走勢及風險。
申請銀行按揭及每月供款方式：借貸成數大多不會超過樓價70%，買家應向銀行查詢詳情。如銀行估值不足或手續問題，買家可能要準備更多資金。另外，在英國、美國等發達國家現時對海外買家監管增多，以防「洗黑錢」。所以要提交的文件亦多，審批時間亦較長。
撰文 : 林浩文 萊坊執行董事