2018-06-09
東方日報
樓價持續狂升，再有「上車樂園」淪陷。本報追查上車熱點東涌六個私人屋苑的入門盤叫價，發現目前可敍做八成按保的600萬元或以下放盤已消失，可見港珠澳大橋效應帶動樓價不斷上揚，高成數按揭在該區私樓市場名存實亡，最低上車首期由兩成，倍增至四成。
美聯李錦榮指，東涌私人屋苑之中，四月仍有逾十個600萬元或以內的放盤，主要集中在東環及藍天海岸的一房戶，前者為全區最平，入門盤當時叫價550萬元，買家仍可申請八成按保購買部分交吉盤。
東環一房交吉戶615萬起
不過，他續說，隨着港珠澳大橋快將通車，區內一房戶樓價屢創新高，以被視為入門盤的東環為例，自上月成交的6B座低層一房戶衝上612萬元新指標後，屋苑同類放盤叫價隨即攀升，現時最平的連租約放盤叫價動輒600萬元，交吉盤更漲至615萬元起錶。
李錦榮又指，同區有供應一房單位的藍天海岸，兩至三個月前質素較低或連租約的放盤，叫價600萬元仍有得揀，惟現時這類入門盤最低消費630萬元，且「一間起、兩間止」；交吉盤叫價635萬元起。
事實上，藍天海岸一房戶近月樓價向600萬元關口進發，當中不乏趕搭「八成按保」尾班車的入市個案。中原陳旭明續指出，屋苑繼四月連錄兩宗600萬元一房單位成交後，五月再錄三宗同類型買賣，全部成交價600萬元。
至於近年入伙的昇薈一房戶升勢更激，他續表示，該屋苑上月中屋苑10座高層一房單位，實用面積445方呎，買家「無樓睇」下以690萬元承接，實用呎價15,506元。屋苑一房放盤向來短缺，大部分業主叫價進取，現時屋苑只得兩個放盤，最平叫價650萬元。
映灣園呎價高見13455元
其他較早期發展的私人屋苑如映灣園、東堤灣畔及海堤灣畔，由於上車盤主攻尺碼較大的兩房單位，最平的映灣園交吉盤叫價亦已漲至670萬元起，而鄰近港鐵站的東堤灣畔及海堤灣畔，現時交吉入門盤分別動輒720萬元及700萬元。
美聯李錦榮又指，映灣園600萬元內放盤早在今年農曆新年後消失，當時連租約以至事故單位，叫價均企硬600萬元以上，加上普遍業主「唔憂賣」，議價空間細，間接令負擔不起首期的買家追入東環或藍天海岸一房單位，帶動樓價上升。
美聯黎景南表示，映灣園近月升勢凌厲，四月首錄破700萬元的兩房戶成交之後，新近7座極高層兩房戶，單位實用面積550方呎，成交價高見740萬元，實用呎價13,455元，創屋苑呎價新高，較四月初舊紀錄推高約4.1%。
全區「鎖匙盤」僅剩廿個
東涌樓價節節上升，但二手交投卻無以為繼。利嘉閣劉景駿指，東涌六大私人屋苑五月錄約55宗買賣，較四月跌近兩成，主要由於近月樓價升勢過急，買家消化需時，加上盤源買少見少，現時全區私樓放售的「鎖匙盤」數目僅約20個，屬近年新低，拖慢買家入市步伐。
區內邊個屋苑升得最癲？
東涌未來發展潛力優厚，不少用家及投資者都看好該區的前景而爭相入市，究竟近一年區內樓價升勢有多凌厲？
東堤灣畔一年貴3成
利嘉閣地產研究部根據五月份土地註冊處數據分析，六大東涌私人屋苑之中，以東堤灣畔樓價升得最勁，按年漲逾三成。緊隨其後為東環，五月平均實用呎價高逾14,800元，貴絕全區，按年升逾28%。
至於排第三的映灣園，實用呎價突破11,000元，較去年同期上升超過兩成。而藍天海岸、海堤灣畔及昇薈的實用呎價，則按年上升17至20%。
該行研究部主管陳海潮指出，東涌樓價表現一直落後大市，惟受惠港珠澳大橋即將開通，以及未來東涌東部擴展，近一年樓價升勢凌厲，加上區內上車盤主打兩房單位，一房細單位供應較少，故隨着樓價持續上升，令600萬元或以內的交吉盤終告消失。
受惠港珠澳大橋效應
他續說，港珠澳大橋啟用後，將來穿梭香港、珠海及澳門三地的交通時間將大為縮短，三地將可實現「一小時生活圈」的便利，而東涌新市鎮作為本港跨境交通的「橋頭堡」，大橋香港口岸人工島之商業、零售及旅遊設施，除了可以增加區內的就業機會外，更可帶動住屋需求，對區內屋苑的交投量及樓價有刺激作用。
事實上，以往首置客普遍以400萬元以內、可承做九成按保的樓盤為上車目標，但隨着樓價愈升愈無譜，連三大新市鎮之中屬最低水的東涌，也難逃樓價升穿600萬元的命運，令首期不足的首置客更難上車。
轉攻屯門碼頭區博升值
除了東涌私樓之外，與東涌一海之隔的屯門碼頭區私人屋苑，因毗鄰屯門至赤鱲角連接路的屯門連接點不遠，市場亦憧憬「食正」港珠澳大橋概念，近年樓價升不停，實用呎價不但衝破萬元，而且六百萬元內放盤銳減。
據祥益地產數據，現時屯門碼頭區一帶的私人屋苑，六百萬元或以下的放盤不足四十個，較去年中的一百二十個勁減逾六成，當中臨海而建的邁亞美海灣、慧豐園及海翠花園，最平放盤叫價已衝上六百萬元。
啟豐園入場費455萬
該行區域董事邱家邦表示，現時該帶入門盤首推啟豐園，最平為一個實用面積三百二十五方呎單位，叫價四百五十五萬元，實用呎價一萬四千元。
啟豐園最近亦錄得高價成交，單位為三座低層C室，實用面積三百二十五方呎，新近以五百一十萬元易手，實用呎價一萬五千六百九十二元，呎價創下屋苑歷史新高。
至於位處的龍門路的新屯門中心，近年備受買家追捧。現時屋苑入門盤為實用面積四百六十二方呎，叫價五百四十萬元，實用呎價逾一萬一千元。
新屯中樓價追落後
翻查資料，九十年代落成的新屯門中心，由於位置遠離屯門市中心鬧市，交通不算方便，傳統以來樓價落後大市，即使是十年前仍然不乏低過一百萬元的成交個案，可見近年屋苑樓價在基建帶動下升勢驚人。