2014-08-19
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
今年中環甲廈租務似乎出現新趨勢，逾半主要租務成交均來自中資機構，預計因看準滬港通商機，反而歐美金融機構，卻仍在收縮成本而把部分業務遷出中區，形成中區商廈新格局。
中環甲廈租金，向來是全港商廈，以至香港經濟的指標，反映機構營商環境、投資氣氛等。兩年多前，中環受環球金融氣氛欠佳，以及歐債危機等因素拖累，兩年多來中環商廈租金調整逾1成。
歐美大行棄租 嚴控成本
今年中區租金漸企穩，據第一太平戴維斯資料顯示，中環整體商廈租金連續兩季下跌，但下跌幅度僅分別為0.6%及0.9%，只屬輕微下調，反映調整漸入尾聲，有企穩迹象，而中環空置率最新為4.4%，一般而言，空置率低於5%，仍屬偏低水平，可見中環商廈租務情況，較過往兩年理想。
傳統以來，中環是各大國際投資銀行、金融機構聚集之地，今時今日其金融中心地位當然依舊，但外資租用樓面取態上，卻與以往有分別，規模上明顯稍減。
以近期為例，據彭博日前報道，蘇格蘭皇家銀行（RBS），放棄兩層原租用的中環AIA Central甲廈樓面，涉及2.6萬平方呎，日後搬至港島東，彭博指，美國經濟復甦仍僅平穩，而歐債危機未完全解除，令環球金融機構，對成本控制非常嚴謹，故減少租用中區樓面。
另一個案是花旗銀行（Citibank），較早前以54億元購入觀塘One Bay East全幢商廈作日後自用，以該集團在港租用60萬平方呎樓面，包括中環花旗銀行廣場，實在不難預期，購入商廈長線避免中環租貴，日後會把部分核心區所租用商廈之部門，搬至東九龍。
此外，法國巴黎銀行（BNP）亦放棄租用中環交易廣場3期3層樓面。從外資大行的取態，得出結論是仍在縮減成本，故從遷出中環貴租樓面着手。
外資銀行紛減少租用樓面，為何空置率及租金沒有隨之明顯下跌？據萊坊資料顯示，今年中環超甲廈（國金2期、交易廣場、怡和大廈等）呎租，按去年同期升3.6%，不跌反升，應與中資機構積極擴充有關。
仲量聯行數據指，今年第二季，中資機構合共租用79,600平方呎中區甲廈樓面，比例相當高，而綜合代理行數字，本年中環1萬平方呎樓面的成交，約5成屬中資機構承租，而低於1萬平方呎樓面的成交，中資所佔比率更高。值得留意的是，中資機構租用之積極，基本上集中在中區，其他商業區，如灣仔、港島東等，少有中資落戶。
券商早着先機 迎滬港通
中資今年大舉進攻，實在與滬港通快將落實不無關係，自從滬港通年初曝光，預期股票交投勢必增加，中資證券行早着先機，先有龍頭行如招商銀行、國信證券、海通證券等增租樓面，到近日滬港通細節出台，以及快將實行，二線金融機構接力，甚至有新成立的中資機構，承租甲廈樓面。
結果，市場陸續出現歐美大行棄租樓面，中資機構頂上的情況，而商廈出租率得以維持平穩至高水平，業主減租吸客誘因不大，令租金企穩。今年中環甲廈罕有地以中資作帶動，相信下半年格局不變。