2018-06-04
經濟日報
近年新盤推高成數按揭吸客，其中紅磡環海．東岸曾推開心直通車計劃，樓花期內只須每月繳付部分本金，隨項目將入伙，發展商設樓價85%、年息6厘一按，不設壓測，惟較傳統銀行利息高逾2倍。
美國本月中有望再加息0.25厘，息魔逼近，本港下半年有機會加息，將加重供樓負擔，買家宜留意當中風險。
月供樓價0.35%本金 至入伙
美國加息周期展開後，近年發展商為新盤推出五花八門的高成數按揭和付款方法，有利推高項目銷情。當中，2015年8月首次推售的紅磡環海．東岸，曾推出「開心直通車」付款計劃，買家在支付臨時訂金後3個月起，月供樓價0.35%本金直至樓盤入伙。項目成交紀錄冊顯示，全盤1,008伙，該付款方法獲佔多近65%（約650伙）買家採用，部分買家以一約多伙購入單位。
還款期30年 不設壓測罰息期
項目將於8月入伙，據了解，發展商「包底」為買家提供另一高成數按揭，透過指定財務機構承按，最高可借樓價85%，息率P加0.75厘（P現為5.25厘計算，實際供樓息率為6厘），還款期最長30年，不設壓力測試及罰息期。
以其中最平單位1A座5樓N室為例，成交價313.8萬元，單位入伙期前，約32個月須月供0.35%本金（每月約1.1萬元），即佔樓價11.2%，連同簽訂臨約5%訂金計算，即已支付樓價約16.2%。若買家承造發展商財務85%一按，供款30年計，月供約1.6萬元，供款金額急升約6成，而且全期利息支出達309萬元。
但如果向傳統銀行承造按揭，連按保最多可借盡9成，即使只借樓價85%，供款30年、封頂息率2.15厘計算，月供為1.06萬元，較發展商一按平約6成，全期可節省約210餘萬元利息支出。而現金回贈可用作按保費或樓契費用等。
不過，假如物業成交價高於600萬元，已超過按保門檻，轉向傳統銀行上會，可借按揭成數只有6成至7成，買家須有足夠資金支付餘下1成至2成首期，並要通過壓力測試。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，近年新盤有部分為毋須通過壓測的「呼吸PLAN」，普遍低息優惠期為2年至3年，年內將有不少買家面對「蜜月期」屆滿，有機會因未通過壓測及填補轉按差額等，未能在傳統銀行承按，令買家只好繼續承擔高利息供樓。隨本港有機會下半年加息，加重供樓負擔，買家宜留意當中風險，應做好財務預算。
撰文 : 鍾綺敏