2014-08-19
經濟日報
撰文:伍創業 香港置業高級執行董事
欄名:大行觀點
近期有研究指，一個家庭要「不吃不喝不買」也要14.19年才可買到九龍區一個400平方呎的單位，儲首期的速度追不上樓價上漲的步伐。
另一方面，財政司司長曾俊華早前發表「完美金融風暴」言論，警告熱錢一旦流出，將對本港股市和樓市帶來震盪。部分「有心人」立即「煽風點火」趁機鼓吹政府「加辣」，似乎以為一味「加辣」必能使樓價下跌至自己能入市的水平。
樓市最大問題 無盤揀
事實真的是這樣嗎？
最近樓市面對的最大問題，其實並非買家「買不起」，而是「無盤可揀」，不少換樓客或準買家對此相信會有深切的體會。樓市缺盤，原因之一：業主惜售、叫價心紅，辣招下沽貨再入市難度增，沽貨誘因減少；原因之二，近年中小型單位落成和供應的確太少。
若大家留意一下近年的私樓落成量，則可揭開樓市的底蘊（圖）。2003年的落成量約為26,397伙，惟自2003年開始，本港樓市私樓落成量長期處於偏低水平，2009年更低見7,157伙，去年全年的私宅落成量亦僅為9,259伙。看到這個數字的差異，相信不用筆者多作解釋，大家也明白為何近年樓價易升難跌。
最低工資 樓價催化劑
同時，最低工資成樓市膨脹的「催化劑」，工資上升令打工仔對置業期望相應提高。
舉個簡單的例子，過往月薪約7,000元的工作，在最低工資下，現時理論上已升至過萬元，假如一家四口都從事類近的工作，家庭收入便已由二萬多元跳升至四萬元以上，這種情況下，即使原本暫無置業計劃的人也會考慮儲錢置業，令需求又有所增加。
雖然政府近一、兩年已銳意增加住宅供應，惟住宅非一日所能建成，以最近一季公布的樓市新供應資料為例，已落成仍未售出單位僅佔約8.2%，建築中未售單位佔逾7成。好消息是政府已顯露出一改過往幾年供應不足「陋習」的決心，壞消息是成果仍要時間才可見證，準買家可能花些「耐性」再等一等。