2014-08-18
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
「補地價仲裁先導計劃」將於本月實行，容許曾兩次上訴的個案，以仲裁方式商討補地價，以增加住宅供應。但礙於目前政府賣地的力度，加上憧憬地價仍未見底，短期供應難大增。
補地價仲裁機制 本月實行
政府在今年的《施政報告》中，提出了3項催谷短期住宅供應的招數，「補地價仲裁先導計劃」便是其中一招，容許發展商在兩次補地價上訴失敗後，透過仲裁機制，解決與政府在補地價金額的分歧，終結無了期上訴的困局。
不過，由於政府已取消了勾地制度，改為每季主動賣地，大大增加了市場的土地供應，尤其是住宅用地供應，除了政府持有的賣地計劃及西鐵物業項目之外，還有港鐵（00066）旗下鐵路物業及市建局旗下的市區重建項目。
由於上述的土地屬熟地，即是發展商購入地皮後，便可以隨時動工發展，毋須再經城規會審批或跟地政總署修訂地契或換地等補地價，故更易掌握項目的發展及銷售進度，在可以選擇的情況之下，發展商一定會優先將手上的資金，投放在競投官地之上，特別是供應罕有的優質用地，而毋須急於動用旗下的土地儲備。
料地價下調 短期供應難大增
況且，本港的地價才剛剛開始下調，但樓價卻未出現顯著的跌幅，故地政總署現時評定的補地價，是否足以反映目前最新的市況呢？
既然憧憬未來地價及樓價，下跌的機會比上升的機會為高，加上市場還有土地可供選擇，發展商應該不會冒高位補地價的風險，寧願博一博以平價投地，說不定可以「執死雞」，所以近年招標的中小型住宅用地，因投資金額有限，結果吸引了不少發展商爭相入標。
事實上，月內出台的「補地價仲裁先導計劃」亦設有不少限制，以確保計劃的可信性、公平性及公正性，發展商並不一定能說服仲裁庭，採用其提出的補地價金額，最終可能要接受政府評定的補地價金額，結果可能得不償失。
按照政府提出的補地價仲裁機制，仲裁申請可以由政府或土地擁有人提出，在取得雙方同意之後，才可簽立仲裁協議及組成仲裁庭，預計由提出仲裁申請至完成補地價，合共需時約16星期，即大約4個月時間。
仲裁庭由3位仲裁員組成，其中，仲裁庭主席由法律專業人士出任，其餘兩名仲裁員則由最少有10年經驗的專業測量師擔任，3位仲裁員均須取得兩方同意，否則不能組成仲裁庭。
須付15%保證金 發展商謹慎
政府為了防止發展商反悔或不按仲裁所裁決的補地價，發展商在簽立仲裁協議時，要支付政府最後評定的補地價金額15%作為保證金。以恒地（00012）旗下烏溪沙落禾沙住宅項目（發展中的迎海），2009年完成的96億元補地價為例，即發展商要預先支付14.4億元保證金，一旦發展商拒絕接納仲裁庭的補地價，便會白白損失14.4億元現金。
有見及此，除非發展商有百分之百信心，否則寧願繼續按現行的機制進行補地價，一旦補地價金額過高便提出上訴，直至金額回落至心目中的水平為止。
據了解，目前已經有約25個項目最少提出了兩次補地價上訴，符合啟動仲裁機制的要求，預計有關項目合共涉及約6,000伙潛在住宅供應，有關的供應最終能否於短期內轉化為實在的供應，則很大程度要取決於發展商對後市的取態，一旦補地價個案急增，可能便是本港樓價見底回升的一個訊號。