2018-05-08
星島日報
市區重建局就西營盤一組舊樓提出每方呎二萬三千五百多元的建議收購價，首次衝破二萬元大關，並且遠遠拋離目前紀錄。這將加強舊私樓業主待高價而沽的心理，推高舊區重建的成本和困難。
本來市建局最高收購價紀錄，是去年底開啟的土瓜灣和紅磡交界一帶三個項目，收購呎價接近一萬六千元。今次的建議收購呎價比這個價錢高逾四成，包含時間和地點兩大因素。
時間方面，本港樓價連升二十四個月，市建局按照同區七年樓齡單位價錢擬訂收購價，自然水漲船高。地點方面，今次收購目標位於供應向來緊張的港島區，且鄰近西營盤港鐵站，而這一帶樓宇成交呎價已升至三萬八千元。
增市建局虧本風險
由於港島樓宇有價有市，私人發展商收購舊樓重建比較積極，市建局近年較少提出港島區的新重建計畫，這一兩年把精力集中在九龍大角嘴，以及土瓜灣和紅磡一帶舊樓。今次計畫由於併合附近的遊樂場用地，進行綜合發展，私人發展商的興趣難免減弱，市建局則可以透過綜合發展來改善社區環境。
現時港島區樓齡七年的單位售價，與新樓相差無幾，市建局按照機制提出的建議收購價，雖然令人咋舌，只是反映近年港島樓價的高企。至於高價收樓，將增加市建局的財政風險，同時增加舊區重建的難度。
市建局面對的風險，主要從收樓到拆卸重建賣樓，當中經過好幾年的時間，期間如果樓市平穩或者向好，市建局有利可圖，但是一旦樓市轉勢，市建局就可能虧本，收購價愈高，虧本風險愈大。市建局的前身土地發展公司，就是在亞洲金融風暴樓價急跌後周轉不靈，面對破產危機，要政府注資百億元打救。
以往舊樓沒有用盡規劃容許的發展地積比，讓市建局有較大的利潤空間降低風險，但是，這類市區「肥肉」現已消化得七七八八，土瓜灣和紅磡一帶有沙中線帶來的升值潛力，其他地區就未必有這類對樓市下跌影響的緩衝條件。
縮收樓至重建時間
現階段的市場心理認為樓市會持續上升，市建局高價收樓，將加強市場對樓價向上的心理預期，並且刺激舊樓業主面對收購時的叫價更強硬，這將導致市建局和私人發展商，在收購市區舊樓重建方面，增加成本風險，而發展商亦更難收購到八成業權去法庭申請強行拍賣，展開重建。
市區重建，是現時增加住宅供應、紓緩樓價上升壓力的重要途徑，市建局和發展商都擔任重要角色。可惜，部分市建局公布了的收購重建計畫，搞了超過十年，有的面對業主「吊起來賣」，有的雖然完成收購程序，卻因為市建局未完成總綱發展圖，至今仍然未動工興建。市建局宜加快重建步伐，縮短收樓至賣樓年期差距帶來的價錢風險，並更有效率地紓緩市區「樓荒」。