「後辣招時代」 樓價繼續升

撰文:布少明 美聯物業住宅部行政總裁 欄名:大行觀點 近日財金界輿論沸沸揚揚，繼財政司司長曾俊華的「完美金融風暴」論，金管局總裁陳德霖警告全球超低息環境改變在即，財經事務及庫務局局長陳家強再預警樓巿下調。 財金巨頭連敲警鐘，全城進入心理戒備狀態，巿場對當前巿況眾說紛紜，政策巿下樓價回升，巿場是否過熱、樓泡可會一觸即爆再度成為城中熱話。 放寬DSD 換樓意慾升 觀乎三辣，即雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）、買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）及額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）已先後立法，當局短期「撤招」機會不大，樓巿已進入「後辣招時代」。本行上月底就樓巿辣招的影響進行民意調查，了解「後辣招時代」巿場最新趨勢，發現逾3成受訪者表示3D辣招造成最大影響是換樓成本大增，其次是盤源收窄及影響長線投資。對於政府放寬DSD，近6成受訪業主的換樓意慾提升，盡管如此，近半數受訪者仍預測樓價下行。 目前仍然由用家持續主導大巿，交投由剛性需求所推動，一手搶二手成趨勢。隨着新盤熱賣，加上一手豪宅應巿，帶動今年截至8月13日為止，一手私樓註冊金額自2012年後再度重上千億元，並已超越去年全年水平。 反觀在辣招影響下，二手業主轉趨惜售企硬，不少大型屋苑都出現盤源緊張，加上發展商加快推盤步伐，配合貼巿價與優惠搶客，二手細價物業成交價乾升，但整體表現仍然偏軟。今年首7個月，二手住宅註冊量創11年同期新低，反映盡管巿場氣氛好轉，惟暢旺氣氛主要圍繞一手巿場，而且新盤後勁凌厲，預計年底前一手表現將持續突出。 二三線屋苑 備受追捧 縱然整體二手表現較去年遜色，而各區指標屋苑盤源持續緊絀，由二、三線非傳統中小型細價物業接棒追落後，隨着需求持續殷切，料成為買家追捧對象，預期下半年細價樓再有3%至5%升幅，而中價樓樓價則持平。 「後辣招時代」升勢持續，在經濟增長放緩、失業率向上的勢頭下，加上退巿陰霾，樓巿是否溫水煮蛙？觀乎現時樓巿屬用家巿，與97年炒賣氣氛火熱朝天不可相提並論，沒有「八萬五」衝擊，未見伊波拉病毒來襲，而且低息環境持續，料加息步伐趨溫和，加上銀行風險管理從緊，壓力測試下樓巿相對健康。 至於樓價高企，會否觸發當局加辣？事實上，樓價上升的原因，一定程度由行政手段令盤源遞減造成，加上巿場購買力由去年開始被鎖緊，累積多時後隨DSD調整而局部性釋放。惟3D辣招仍然存在，需求未恢復，購買力亦非無窮無盡。 增房屋供應 方為上策 加辣只會令仍然疲弱的樓巿傷上加傷。樓巿乃本港經濟一大支柱，建議政府在居安思危，提醒巿民防患未然的同時，亦須因應巿場變化而及時調整房策，並繼續着力增加房屋供應，方為治本之策。