2014-12-18
明報
今年初預測樓市會下跌可以說是分析的「主流」，其時紀惠集團行政總裁湯文亮逆市持相反意見，結果至年尾樓價以破頂收爐。湯文亮剛出新書《第10個人理論》，預測明年樓價會先升後回，全年計仍會錄得升幅，並指如作自住及負擔能力不成問題，仍可入市，但若是在現水平高價搶盤投資，則屬「魯莽」。
所謂「第10個人理論」，乃源於政經成就非凡的猶太人。他們有一個傳統，就是當大家或主流都相信或同意一件事情，最好有一個人持相反意見，往往可令大家得到警醒，從而減少犯錯機會。
錯比SARS價 現水平才似「超貴」
湯文亮說，去年底至今年初，10個分析者有9個看淡樓市，全年樓價偏偏不跌反升，反映「第10個人」的意見絕對重要，而最近發覺看好明年樓價再升的分析比例，與看淡樓價的比例，感覺上約一半對一半，他就覺得明年樓價會先升後調整。
「人們說現在樓價超貴，其實是將樓價與2003年樓價跌了七成時的超低水平作比較，其實若將視角延伸至20年前的1994年，持有住宅物業20年，連租金及樓價的總回報，平均每年複式增長也只是約7％，並不誇張。」
突發事情 才可能推冧樓價
湯又分析，現時利好香港樓市的因素，主要仍是供應未追上需求，日前公布的長遠房屋策略報告，僅建議未來10年增加多1萬個住宅單位至48萬個，而美國雖說會加息，但聯儲局政策極其反覆，市場仍未知何時才真箇加息，而在他的新書也指出：「一個租客，那會主動願意加租？美國負債嚴重，加息只會拖得就拖。」
「當然，樓市也不是沒有利淡因素，比如早前的佔中事件便令人憂心，好彩是佔中已結束。其實，要樓市大跌，一定出現一些『突然』的事情，比如政府突然可大增土地供應，又或美聯儲剛說不加息，卻在一個月後突然加息1厘，才會出現恐慌的出貨心理壓力。」
垃圾貨也搶高 見頂之日不遠
湯文亮為家族在香港投資物業接近40年，看盡樓市起落，總結出樓市見頂或見底前會出現的現象。「樓市見頂時，任何垃圾貨也可輕易出售，並賣得好價錢，比如明明是漏水的天台樓，又或半契物業，甚至凶宅也有人高價搶盤。至於樓市接近見底時，則是一些極優質物業，比如是一線區的最旺舖位，平常時買家出如何高價，業主都不肯出售，但如2003年SARS前後，一些這類極優質物業因業主欠債等原因，竟願意以市價、甚至低價放售，這時便應放瞻入市。」
「一些分析員會引用不同利淡因素，才推論樓價將明顯下跌，但卻往往缺少了一個最關鍵的因素，就是空置率會否大升，以現時鎖匙盤也缺的情况，住宅空置率也難以短期飈升，樓價又那會短期內大跌？」
投資趁低吸納時機已過
既然這樣，那現在是否應該高追入市？
「若是自用，而年輕人剛升職加薪，具有穩健負擔能力，那不妨買樓，因供樓部分等同交租，就算樓價先升後回，也不會吃虧。若是作投資，有能力的在過去4至5年，應早已趁低吸納，現在收租防守力極強，而若是現在才打算買樓投資，那不是『勇』，而是『魯莽』。」