2018-04-23
東方日報
樓價升勢與負擔能力脫節，原是港人最後上車希望的自由市場公屋，現時「四球」以下盤源亦所剩無幾。本報統計全港約30個主要公屋，同類放盤僅餘下約42個。部分納米戶叫價驚人，黃大仙鳳德邨有單位每方呎嗌逾兩萬元，挑戰同類市場全港最貴。
公屋在剛性需求帶動下，樓價持續被推高。上述屋邨中，目前有約114個已補價放盤單位，而最多可承做九成樓按的400萬元或以下盤源，只佔約36%。
屯門區同類細價放盤佔約30個已屬最多，其餘地區盤量均為「個位數」，馬鞍山、大埔及青衣等更已絕迹。
祥益地產表示，目前樓價屢創新高，吸引公屋業主放售單位，屯門良景邨、山景邨、建生邨及田景邨共4個屋苑，現時自由市場有約75個放盤，叫價225萬元起，當中400萬元或以下放盤比例僅佔約40%，較去年佔約57%明顯減少。
良景邨呎售萬四新高
該行續稱，屯門區現時部分屋邨單位放盤價高逾700萬元，如良景邨良賢樓一個實用面積531方呎單位，叫價達777萬元，實用呎價達14,633元。而目前同區樓價最貴公屋為建生邨樂生樓低層戶，成交價約400萬元。
買家心態同樣進取，良景邨呎價剛升穿1.4萬元，貴絕全區公屋。中原劉月華表示，該屋邨售出的良偉樓高層25室，實用面積153方呎，自由市場成交價215萬元，實用呎價14,052元，三年升值約92%。資料顯示，是次成交較區內舊紀錄約1.25萬元高出約12.4%。
粉嶺公屋回報逾3厘
粉嶺公屋以細單位為主，所以市場現有的6個放盤，叫價均屬「四球」或以下。世紀21奇豐黎樹森表示，區內公屋租金回報率普遍高逾3厘，所以受收租投資者歡迎。現時叫價最高為祥華邨祥德樓中層戶，實用面積381方呎，以400萬元放售，實用呎價約10,499元。
市區公屋雖然仍有少量細價放盤，但全部為納米戶，意向呎價更媲美藍籌屋苑。富誠地產潘祖兒表示，未補價公屋樓價升勢強勁，加上補地價金額高，以致黃大仙公屋放盤量不多，東頭邨、鳳德邨、黃大仙下邨及竹園北邨等現時僅餘下7個已補價放盤。
他續稱，上述4個屋邨中，就只有面積約100餘方呎單位，叫價低於400萬元，如鳳德邨碧鳳樓中層戶，實用面積147方呎，叫價300萬元，實用呎價20,408元。據了解，目前全港呎價最貴的公屋為青衣長安邨安泊樓高層27室，單位實用面積150方呎，售價245萬元，實用呎價約16,333元，上述鳳德邨單位叫價較現紀錄高約25%。
專家估納米樓續破頂
世紀21聯誠謝寶昭稱，觀塘及藍田一帶的公屋，目前有5個已補價單位放售，當中翠屏北邨佔3個，包括翠梓樓中層戶，實用面積145方呎，連每月7,100元租約，叫價280萬元，實用呎價19,310元。雖然叫價超高，但租金回報率仍達3厘。
資深財經專家林一鳴稱，私人住宅樓價急升，但市民收入增幅卻追唔上，因而令二手細價公屋需求增加。雖然現時400萬元以下同類放盤，單位面積愈來愈細，甚至是納米戶，但相信該類單位呎價仍會繼續破頂。